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住房“总量供不应求”时代已经淡出，“结构性过剩”时代已经到来。城镇化与工业化作为过去十年住房市场发展的超级引擎，目前都处于减速状态。 经济增长进入“新常态”，城市经济结构正面临巨大的转型升级压力。由于收入增长决定人口流向，经济减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。 在需求总量退烧的同时，中国城镇住房却已经累积了巨额的存量，并且仍在按以往的惯性高速增长。特别是一些三、四线城市，商品住房积压现象已经很严重。 2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。 国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示，目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。 随后，IMF驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及，“中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。” 事实上，万科、雅居乐等大型房企高管证实，目前其开发的中高端楼盘空置率“相对较高”，“尤以三四线城市和一些北方城市为甚”，鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市的新区人烟稀少。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩，已是不争的事实。 即使是在楼市火爆的上海，已交付使用4年的青浦区某高端楼盘，其空置率也高达20%。 据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据，美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007-2008年，租房空置率最高时候也就达到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。 中华元智库创办人张庭宾撰文称，或许多年后，很多人会谈起一个标志性事件：2015年9月底，万科发行的公司债券信誉比肩国家信用了。 据路透报道，两位业内人士透露，中国最大房地产企业之一的万科9月24日簿记建档的今年首期五年期公司债利率结果确定为3.50%，再度刷新同类房企发债利率新低。 “主要资金便宜，可以放杠杆，然后就拉低了利率，”路透援引上海一券商交易员表示，“五年期国开债利率也就在3.5%附近，这个利率还是蛮夸张的，都快要比肩国家信用了。”目前，五年期国债收益率为3.13%左右，五年期国开债收益率为3.54%左右。 这是中国债券泡沫的最新标志。在中国楼市价格已经达到天高，刚性需求这垫着脚尖也抬不起后，楼市这个中国原本最大的吸纳流动性的海绵达到极限。 故此，估值相对较低的股市在2014年底成为新海绵。然而，中国人对于财富的贪婪、疯狂放杠杆以及政府鼓吹“改革牛”，合力从魔瓶中放出了一头“疯牛”。 而在发疯之后，由于股指期货、融券和转融券的反向施暴下，它又变成了一头“疯熊”。 面对这头疯熊，证监会矫枉过正，采取了阉割策略——极大地限制了股指期货、清理场外融资，彻底破坏了中国政府对于股市规则的诚信，使得大量希望按规则游戏的资本退出了股市。在这种情况下，债市势必成为最后吸纳流动性的大块海绵。 张庭宾认为，中国金融大危机之前，最后一个泡沫一定是债市泡沫，因为随着经济发展不断降温，人民币赚钱效应的消失，国际热钱大量外流，流动性会从难变现的资产中，流入容易变现的资产中；从高收益的资产中流入低收益资产中。 简单地说，就是从楼市流入股市，从股市流入债市。债市最大的好处是，规模大，交易活跃，可以随时变现，在人民币国际化已经基本到位的情况下，可以快速出境，在境外兑换成美元。 据张庭宾分析，未来还有三个趋势：1、从不能对冲人民币贬值风险的投资品流入能对冲人民币贬值的投资品中；2、从影响国计民生的投资品流入不影响国计民生的投资品中；3，从规模大的投资品中流入规模小（冬季容易抱团取暖）的投资品中。按照上述三个标准，黄金白银是较好的选择。 现在继楼市和股市后，债市如期迎来最后的大泡沫。除了上述国内主要流动性的转移，大量剩余资本拥挤在债市以外，也与现在金融部门力推债市国际化有关。央行已经宣布各国央行、主权基金等可以投资银行间债券市场；现在也开始了外资机构在国内债市发行人民币熊猫债；对外资银行开放债市也很快了。 这给国内债市打了最后的强心针，当然，这就如同在A股5000点的时候，指望外资来接盘一样好笑，当6月9日，MSCI宣布推迟中国A股加入该指数后——一出望梅止渴、掩耳盗铃的戏再也演不下去后，A股就很快崩盘了。 由于部门分割和官僚自负，对于即将在债券市场复制股市“疯牛疯熊”，不太可能会有人举一反三。现在加杠杆炒债券已经开始，而且会更加疯狂，国债收益率还会继续下降，这将会持续到美联储加息，美国国债收益率大幅上涨。 届时，国际热钱将失去在留在中国的最后利益理由，中国债券价格将暴跌，银行间利率将大涨。与此同时，外汇储备将急速减少，人民币对美元将在其后不久大幅下跌。 与债市相关，值得注意的是，中国金融业资产证券化也在快速扩张，在政策鼓励盘活存量资产、缓解银行资产负债表压力的背景下，尽管中国资产证券化（ABS）市场起步较晚，但目前规模已经成为亚洲第一，甚至超过了韩国和日本这样的发达国家。 根据数据提供商Dealogic的数据，今年前8个月，中国已发行的资产证券化产品已经达到263亿美元，较去年同期208亿美元的规模大增25%。其中数据还显示，信贷资产支持证券（CLO）1-8月总计发行了209亿美元，较去年同期的159亿美元提高了超过三分之一。 |
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