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中国下一个泡沫可能在哪里？

发布时间: 2015-11-11 22:08| 查看: 5085| 评论: 0|来自: 商业见地网

首先可能是楼市。今年以来，中央定调稳定住房消费、多轮信贷金融政策的持续加力以及各地出台的一系列宽松政策，促成了上半年改善性购房需求的持续释放，支撑了楼市复苏。

与之相伴的是一系列“新高”数据的产生。伟业我爱我家市场研究院提供的数据显示，2015年上半年，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都8个重点城市的楼市交易量普遍走出2014年低谷，甚至出现多年成交新高。

例如，北京市上半年二手房成交量同比大涨91%，杭州、天津两地的二手房成交则分别创下当地近9年和10年的同期新高。

据国家统计局发布《2015年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》报告显示，9月份新建商品住宅环比上涨城市个数比上月略有增加，房价环比继续上涨，北上广深四大一线城市环比、同比全线上涨，深圳更是以38.3%的同比涨幅连续五个月领涨。

现如今，对于开发商来说，一线城市已成为“安全港”。一方面，货币政策宽松使房企的融资成本降低（发债利率已降至3%-4%），开发商如今“弹药充足”。另一方面，一线城市的土地具有先天的稀缺性，使得各路资金都将一线城市的土地作为防御性投资的重点。

同时，开发商们也在相互提醒“三四线城市不能再建房了”。当下国内三四线城市库存持续高企，房价下跌的态势已经明显，谁在三四线城市建房不仅库存会长期积压，还可能蒙受重大损失。

而中国楼市现在的情况是：一边是一线城市房价在继续非理性的上涨；另一边三四线城市房价继续下跌，去库存的形势不容乐观。

中国指数研究院高级分析师张婷表示，虽然从当前整体上看房价已经触底，但预计未来价格会回暖。不过，不同城市之间将存在明显差异。

一线城市房价的继续上涨，使泡沫进一步累积且加深加重。从表面上看，虽然三四线城市房地产不景气，一线城市房价上涨还有些许亮点，但这并非好兆头，这是场内投机资金在无力全面推高所有城市房价的情况下，专门有针对性的选择一线城市房产进行攻击。否则，在极短期内深圳房价涨幅接近40%就说不过去了。

在此之前，一线城市的房价泡沫就相对于其他城市要大很多，杠杆率也用得高，现在又继续成为投机炒作的市场，只能让更多市民“望房兴叹”。而这种远远脱离当地民众购买力的虚火上涨的楼市，是无法长期持续下去的。也就是说，一二线城市房价上涨是饮鸩止渴，三四线城市房价的调整也难改暮气之色。

对于当前集中在东北、西北和西南的400多个三四线城市来说，由于产业结构单一且落后，或以农业为主（如西北和西南），或以重工制造业为主（如东北）都对外来人口缺乏吸引力，再加上当地家庭户均都拥有房产二套以上，对房产需求早已饱合，所以这些城市要想短期内走出困局已无可能。

同时，我们也要看到一线城市虽然房价在不断刷新纪录，也吸引了众多好奇的眼球，但一线城市房价呈现出一种“价涨量滞”的景像，这是因为一线城市房价的上涨是受到避险游资追棒，以及政府救市重拳利好的影响，大量投资投机性需求在一段时间内集中释放所致，显然这样的上涨好势头不可持续，至多在明年上半年就会出现力竭而衰的问题。

目前，分化愈加严重。安邦咨询高级研究员贺军认为，三四线城市的库存压力或将持续10年之久。

“截至2014年11月，国内一线城市出清周期已回落至14.4个月，土地消化时间为1.5年，二线城市出清周期为21.6个月，土地消化时间为3.3年。但在三四线城市，出清周期仍高达47.8个月，土地消化时间依然超过5年。”

贺军同样以出清周期分析，“无论从短期还是中长期来看，多数三四线城市库存量已达历史高位，未来压力显著。在需求低迷的情况下，三四线城市的库存压力状况虽各不相同，但政府和企业恐怕都需要高度警惕这方面压力。”

一二线城市市场资源集中、土地热销、市场活跃度高，对楼市政策的反应也十分灵敏，而三四线的房地产市场尽管地方托市政策频频，却在不断丧失“吸引力”。

中原地产首席分析师张大伟指出，这会加剧一二线楼市的暴涨和三四线楼市的过剩风险，对两者而言皆是隐忧。

在未来十年，中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变，“结构性过剩与结构性短缺并存”将取代“总量供不应求”成为未来十年中国楼市发展的大背景。

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