去佛州过冬更贵了：租金多花506元，condo管理费涨近14%

据Financial Post报道，对准备去佛罗里达过冬的加拿大人来说，租房或买房的价钱只是开销的一部分。燃油价格高、通胀、condo管理费上涨和房产税变化，让一年一度的“雪鸟”之旅明显更贵。报道列出了今年雪鸟要算进去的五项压力。

一、加元汇率。 根据加拿大央行数据，加元今年一直低于74美分，2022年全年平均约77美分，2021年接近80美分。Corpay首席市场策略师Karl Schamotta说，汇率波动仍是在美国住几个月的加拿大人的担忧。10月28日加元约合71.25美分，按这个汇率，每月付3,000美元租金的雪鸟，现在要花约4,211元，2021年10月是3,705元，每月多出506元，住四个月就多2,024元，还没算兑换手续费。Schamotta说，如果美国的通胀和利率比加拿大涨得快，加元可能进一步走弱；关税的不确定性、加拿大房市疲弱和就业增长乏力也会拖累加元。不过他认为年底前有可能回升。他说：“雪鸟唯一能确定的，就是加元的动荡。”

二、通胀。 佛州普通汽油从一年前的每加仑约2.90美元涨到4.23美元。报道说，近几个月美国通胀比加拿大更高，涨价的压力不止体现在加油站。

三、condo费用。 2021年Champlain Towers South公寓楼倒塌事故（Surfside，98人死亡）后，佛州要求condo管理委员会评估楼况并为大修提存资金，多数现有管理委员会须在2025年12月31日前完成结构储备金研究，2026年有符合条件的楼体检查的，可在今年底前完成。据HOA费用网站NerdHOA对成交记录的分析，今年前七个月，Miami-Dade county成交房源的condo管理费中位数为945美元，比2025年上涨13.9%；Palm Beach county为800美元，上涨14.9%。Naples的condo律师Jason Hamilton Mikes说，这意味着业主每年要多掏钱，但能避免突然收到一笔大得多的特别摊派。佛州房产经纪Kathryn Smiley最近劝一名加拿大客户不要买Orlando一带的某condo项目，因为管理费可能从600美元翻倍到1,200美元以上，客户最后在佛州中部别处买了独立屋。Smiley说：“现在不只是买不买得起，而是养不养得起。”

此外，州政府支持的保险公司Citizens Property Insurance Corporation批准，2026年condo管理委员会的物业保险平均涨7.7%，仅含风暴险的保单平均涨14.1%，这些费用通常由业主通过管理费分摊。Mikes建议，买佛州condo的加拿大人除管理费外，还要看楼的储备金、计划中的维修和待收的特别摊派。

四、保险。 个别业主的保险有降价。州监管数据显示，截至2026年7月，常用于出租房和第二居所的“dwelling-fire”保单，佛州平均年保费约2,728美元。Citizens今年把标准房主险平均降价8.7%，dwelling-fire保单降4.2%，个人condo业主保单降10.4%，7月起对新保单生效，旧保单续约时生效。Citizens称降价部分得益于诉讼改革和私营保险公司竞争增加；降价不适用于涨价的condo管理委员会保单。

保险业信息协会（Insurance Information Institute）发言人Mark Friedlander说，dwelling-fire保单的保障通常不如标准房主险，可能不含个人责任险、财物险和额外生活费用。标准财产险也不赔水灾。据Citizens介绍，从2027年1月1日起，其余带风暴险的住宅保单持有人也必须购买水灾险，即使房子不在高风险洪水区；个人condo业主保单不受影响。Friedlander说：“一英寸积水就可能造成2.5万美元损失，一英尺水就是毁灭性的损失。”

旅行医疗保险对在美国住几个月的加拿大人是必须的，保费会随年龄和健康状况上涨。多伦多Snowbird Advisor Insurance总裁Stephen Fine说，保费取决于年龄、病史、停留时间和保障类型。部分保单要求出发前90天或180天内，既有疾病保持稳定；更换药物或调整剂量都可能影响相关疾病的保障。他建议健康状况有变化时马上通知保险公司，并如实申报全部病史。加拿大雪鸟协会（Canadian Snowbird Association）研究与传播总监Evan Rachkovsky提醒，不要为省钱放弃旅行医疗保险：“你是在拿自己的积蓄赌博。”

五、房产税。 佛州州长Ron DeSantis去年在Orlando的房地产经纪活动上说，希望房产税减免给常住居民而不是加拿大雪鸟：“我希望加拿大游客和巴西游客补贴本州，让佛州居民少交税，我不想给加拿大人减税。”这番话涉及佛州居民将在11月3日中期选举投票表决的宪法修正案“Amendment 3”：提高homestead（常住居所）免税额，并把非homestead房产的应税评估值每年涨幅上限从10%降到5%。多数持有佛州度假屋的加拿大人不符合homestead免税条件，房产属于非homestead。

报道说，5%的上限只限制评估值上涨速度，不等于税单涨幅不超过5%，地方政府如果提高税率，业主仍可能面对更大涨幅。University of Mississippi房地产讲席教授、曾任Florida Atlantic University经济学家的Ken Johnson说：“这项法律不会阻止郡政府提高收费。”修正案若通过，将从2027年1月1日起生效，不影响今年的税单。Smiley还提醒，房产成交后应税价值可能变化，前业主的税单未必反映新业主要付的税。

Smiley说：“我不认为加拿大人对佛州房产失去了兴趣，但持续成本在讨论中占的分量越来越大，不管是考虑买、卖，还是在想继续持有冬季房产是否还划算。”