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翻车了，血亏两成！ 近期，一内地炒房团2.26亿抄底香港楼市，持有不到1年，便亏本20%抛售，着急退场。
自去年“撤辣”以来，香港房产成为投资热门，吸引了大量内地资金涌入，带动香港楼市成交量触底回升。 据港媒报道，个别“西饼客”入市不足一年，便大举亏本甩卖。 所谓“西饼客”是指一次性购买多套房产的大手笔买家，买房如买蛋挞一样，一买就买一打12个。 该组内地背景炒房团去年以2.26亿港元疯狂扫货3个新楼盘共29套房，其中有27套房在近期以1.59亿的价格甩卖，较2.01亿总购买价低4202万港元，账面亏损近21%，属实是市场罕见。 从2024年至今，香港楼市成交量大幅上升，但房价却仍未企稳，市场处于严重分歧阶段，不少人仍在观望。 内地炒房团 据房产代理称，该组“西饼客”过去曾投资香港商业地产市场，对香港的地产买卖非常熟悉，并且还配有御用的地产经纪人，专门为他们扫货和出货。这群人背后就类似一个专业的投资团队，有几个“话事人”，但很少露面，行业内的人都只能通过其秘书联系。 而在去年10月，港媒《香港01》称，这组疯狂扫货的买家其实是内地客，在以2.26亿买楼时，至少通过两家公司的名义下场扫货。 早些年，在内地房价飞速狂奔的时候，炒房团这个名词，让大量没来得及上车的刚需群体“胆寒”。其背后最为出名的便是温州炒房团，巅峰时期全民炒房，可谓“温州第一产业”。 其手法一般是团体购房，经常出现一个炒房团垄断一条街商铺、一栋楼的夸张情景，通过新闻炒作影响价格，以及与开发商做虚假交易抬高价格。而且这些人一般持有时间很短、往往不超过一年，在开发商交房前便倒手了。 最高血亏三成 消息称，该内地炒房团在去年4月、10月合计动用2.26亿港元，先后买入共29套房子，分别为土瓜湾明隽6套、青衣明翘汇6套、以及将军澳海茵庄园17套。 这一批房子中，除了明隽、明翘汇各保留1套不卖以外，其余27套在近期相继挂牌出售，售价全部低于购买价。 其中，海茵庄园的17套全部是一房户型，实用面积283至298方呎（约26.3—27.7平方米），在去年10月分3天买入，总价达9327.2万元。而现在总售价为8005万元，平均每套亏损14.2%。 但是据经纪代理人称，近期海茵庄园有个别房源二手成交价比该炒房团的报价仍低10%—20%，再加上开发商手上仍有尚未卖出的尾货，估计该炒房团手中房子在短期内难以获得承接并卖出。 另外，去年底，该炒房团已经抢先挂牌明翘汇的5套房子，包含三房和四房户型，总挂牌售价合计5553万元，较总购入价7806.8万元亏损28.9%。 而今年1月和2月，卖出成交的两套中，其最终成交价分别亏损33.9%及33.4%。 高租金回报 该炒房团去年大肆扫货，其实是冲着高租金回报去的。美联房产代理称，以将军澳海茵庄园的17套房子为例，收租回报高达4%-5%。而且该17套房子都是一房小户型。 将军澳一带的住宅一向非常受香港科技大学的内地学生欢迎，但是大学周边比较少有小户型房子，所以该内地团队便主攻这个租房市场，希望趁租金高企赚取回报。 但是没到一年，该团队便着急亏损出售离场。 有一点比较诡异的是，香港房价阴跌未企稳，但是房租却一直猛涨。 自2023年开始，香港房屋的租金水平便迅速攀升，以中原地产的数据，如今大型屋苑的租金回报率平均水平达到3.5%，与按揭利率相同。 如果接下来美联储继续降息，那么香港房产的租金回报率将高过按揭利率。 其实，香港租金水平上涨开始的时间线（2023年初），刚好与香港通关、香港优高才人才引进计划开闸的“组合拳”对应上。 2023年开始，在香港的内地人增加的太快了，留学、定居、工作以及做中转跳板……以及2024年香港楼市撤辣，共同推动了这波人口迁移潮。 这些人中，大部分赴港是为了自己或小孩的教育目的，还有很多是为了获取香港身份。 在人才引进计划下，香港自2019年的人口减少已被填补，目前人口总数已略超2019年水平。 而且人才引进的这部分群体，大多不差钱，这背后释放出大量的置业及租楼需求，所以租金上涨在所难免。 未来怎么看 早些时候，《信报》曾发文指，香港商业和住宅的价格还有很大下跌空间，其理由是：本轮下跌是“楼市泡沫爆破”，进而造成经济衰退和众多恶性循环，其背后有诸多加杠杆的按揭户在楼市下跌时“爆仓”，即首付三成，价格下跌33%，房子便成为负资产，甚至也能影响半路抄底的买家，进而加大市场的压价抛售。 上述内地炒房团的“翻车”，便是有这种因素在内。 但是我们认为，《信报》这一观点其实有点言过其实。据了解，香港有120万个私人单位已还清按揭，相当于市场上三分二的私楼数目，若以未偿还按揭贷款除以总私楼单位价值，则贷款与价值比（loan to value）只有22%，可见香港楼市低杠杆及家庭借贷能力极强。 另一方面，随着内地人口的涌入，以及美联储进入降息通道，香港楼市目前已经表现出越跌越买的特点。 据中原地产5月6日公布的数据，4月份整体住宅楼宇买卖登记录5694宗及421.97亿港元，较3月的5,367宗及388.14亿元，分别上升6.1%及8.7%。宗数及金额齐创2024年11月6,298宗及572.61亿元后，近5个月高位。 住宅楼宇交投量连升2个月共77.9%。 在目前的阶段，香港房产市场成交量虽然大幅上升，但是价格仍未企稳，已经回到2016年的水平。在各种因素对冲下，香港楼市目前是严重分歧阶段。有人选择继续观望，有人选择入市。 其实，机会往往也是这个时候诞生的，市场上有句话叫做：“买在分歧，卖在高潮”。绝对的精准抄底、逃顶，大多数人是做不到的。 |
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