当今楼市，供需的平衡木已严重倾斜，供大于求的局面愈演愈烈，使得住房资源出现了大量剩余。尽管如此，不少人仍然固守着陈腐的观念，坚信房子仍然稀缺，房价还会持续上涨。然而，根据最新的楼市调控政策和市场供需状况，这种观念早已不合时宜。在过去，由于房子供不应求，购买任何品质的房子都有升值和盈利的机会。但现在，楼市已经发生了翻天覆地的变化，购房者需要摒弃过去的观念，重新审视市场趋势，理性看待房价走势。
自2020年起，不少城市的房价出现了停滞甚至下跌的现象。这表明房子的投资属性正在逐渐减弱，房子已经越来越不适合投资客。一旦房子的投资价值消失，其居住价值就会变得至关重要。因此，如今很多人买房都以居住为主要目的，购房时更关注小区品质和住房舒适度。
融创集团董事长孙宏斌认为，尽管住房资源总体上已趋于饱和，但未来房地产行业仍有很大的发展空间。随着国家经济的繁荣，人们的经济条件将逐渐提高，对住房品质的要求也会相应提升。因此，未来人们对中高端住宅的需求将持续增长。在住房资源过剩和新建商品房大量涌入楼市的背景下，预计未来20年中国将出现部分房屋被逐步淘汰的情况。没办法，优胜略汰，自然法则。
据业内人士透露，未来20年，有4类小区将逐渐沦为"贫民窟"。而精明的投资者已经开始悄然退出这些区域：
1、房龄高并且品质差的高层住宅小区
高层住宅品质至关重要，关乎居民生活安宁。一旦主体质量或配套机械设备出现问题，维修既费时又费钱，远超低层住宅。如今，一些房龄较长的高层住宅问题频现，甚至一些新建成的高层住宅也难逃问题。随着时间流逝，这些老旧住宅的问题将更加严重，维修成本也会不断攀升。
这些高层住宅问题繁多，如墙体脱落、电梯故障、管道线路问题等，给居民带来极大的不便。专家们警告，一旦高层住宅的结构和机械设备老化，维修将变得异常困难，甚至可能面临无法维修的困境。知名房产专家周天勇主任与朱国钟教授均表示，随着高层住宅的老化，那些房龄高、品质差的住宅将逐渐失去吸引力。经济条件优越的家庭很可能会选择更优质的住宅环境。
因此，品质差、老旧的高层住宅将越来越不受欢迎。尽管高层住宅中也有品质上乘者，但品质差、老旧的高层住宅无疑将逐渐失去市场。对于居民来说，选择高品质的高层住宅才能确保生活的安宁与舒适。
2、物业服务水平差的小区
在日常生活中，我们经常听到这样一句话：“不怕起点低，只怕不努力。”这句话在小区物业管理中也同样适用。想象一下，一个基础条件不太好的小区，如果物业公司肯下功夫，积极提升服务水平，那么小区的环境和设施都将得到显著改善。然而，对于那些服务水平欠佳的小区，即使一开始拥有优质的环境和完善的设施，也会因为物业管理的疏忽而逐渐衰败。
物业服务水平的高低对小区的品质和居民的生活环境有着至关重要的影响。服务水平的不足会导致基础设施无法得到及时维护，进而加速老化甚至损坏。例如，电梯、给水排水设备和电力电气设备等，一旦出现问题，不仅影响居民的正常生活，还会增加居住成本。
面对这样的环境，经济条件较好的居民可能会选择搬离，将房屋出租或低价出售。久而久之，小区内剩下的居民可能大多经济条件不佳或是新迁入的低收入群体。这样的变化不仅影响了居民的生活质量，也使得小区的整体环境逐渐恶化。因此，选择一个服务水平高、负责任的物业公司对每个小区都至关重要。
3、房龄高品质差的市区老小区
老旧小区的房子，房龄大、品质差，位于市区内，一直以来都是购房者不太愿意选择的房源。这些小区的环境和基础配套设施普遍较差，居住起来很不舒适，除了少数期望拆迁的投资客，少有人问津。
不过，随着2020年老旧小区改造工程的全面推进，这些老小区焕发了新的生机。改造工程使得这些小区的环境和配套设施得到了改善，购房者也开始重新考虑这些房源。
然而，需要指出的是，尽管改造工程带来了一定的改观，但并未从根本上解决这些老小区的问题。在改造工程结束后，这些小区的品质问题仍可能再次浮现，居住环境也可能再次变得不舒适。因此，对于房龄大、品质差的老小区，购房者仍需谨慎选择，尽量避免购买。
4、城市边缘并且交通不便利的小区
在今日的城市版图上，边界正在以惊人的速度蔓延，四周崭新楼盘如春笋般涌现，甚至在遥远的城市边缘也不例外。然而，这些新开发的楼盘背后的购买力，大多来自投资客。真正的刚需购房者，他们更倾向于选择郊区的楼盘，而对于这些位于城市边缘的远郊楼盘，即便购买了也难以居住。
城市边缘的房子，它们面临的挑战首当其冲的是交通的不便。远离市区，通勤时间被拉长，生活便利度大打折扣。因此，这些房子常常成为投资客眼中的“潜力股”，他们购买后选择空置，等待房价上涨。但随着楼市投资属性的减弱，这些城市边缘的房子正在逐渐被投资客放弃。一个不可忽视的现象是，目前许多城市郊区和远郊的房价正经历着大幅下跌，而市区的房价却相对稳定。
随着炒房客的离场，这些城市边缘的房子将面临更大的困境。它们可能既卖不出去，也租不出去。更重要的是，当地居民对这些房子并无实际住房需求，这使得这些房子更有可能长时间空置。唯有等待城市的逐步扩张和发展，才有可能让这些边缘的房子焕发新的生机。
