特鲁多终于想明白了：住房问题成大麻烦！大选恐付出代价

加拿大总理贾斯汀·杜鲁多领导的自由党政府终于意识到，住房负担能力是一个全国性问题，除非采取紧急措施，否则可能会让他们在下次选举中付出代价。

联邦政府的使命：让加拿大每个人都能负担得起住房。

联邦政府最近宣布取消建造专用租赁建筑的商品及服务税（GST）/统一销售税（HST）。商品及服务税的削减可能会使一些项目变得可行，但如果不采取额外的同步措施，就无法提高负担能力。

只有至少50%的新建单元以可承受的租金出租，并且与该社区当地收入中位数挂钩，才能实现可负担性。温哥华的家庭收入中位数为82,000加元，多伦多为84,000加元。

CIBC World Markets Inc. 副首席经济学家Benjamin Tal表示，开发商已经尝试过，尽管他们无法解决租赁供应危机，但在当前利率上升和借贷成本高昂的环境下，他们也难以解决当前的住房负担能力的问题。

政府可能会设定租赁住房供应目标，但建筑商不会为了赔钱而建造住房。

更多的供应和相关政策有很多好处，但并不能让当地人或新移民更负担得起住房，无论是购买还是租赁。

正如蒙特利尔银行（BMO）首席经济学家Douglas Porter一再表示的那样，在当前建筑业劳动力和材料短缺以及借贷成本上升的情况下，让建筑商大量开始建造房屋是不现实的，甚至是一厢情愿的想法。

那么，各级政府如何为建筑业提供一系列财政激励措施，以在当今的财务现实下建造价格实惠的专用租赁房呢？

免除GST/HST是一个良好的开端，但它仍然与负担能力无关。但Tal估计，多伦多一栋建筑的单位成本可以减少约60,000加元。

第二步是市政当局有权免除所有开发费和新建经济适用房的收费，条件是实现50%的单元租金不超过当地家庭收入中位数的30%。

取消GST/HST和开发费的两项财政措施可以将租赁建筑的建造成本降低33%，即每单位280,000加元。对于一栋拥有200个单元的出租建筑和100个中等经济适用单元来说，这意味着可以节省2800万加元的项目成本。

财力雄厚的政府高层应该利用其对经济适用房的投资，并通过向市政当局返还损失的收入来获得更多收益。

加拿大领先的私募股权房地产投资公司Kingsett Capital的首席执行官兼创始人Jon Love认为，“负担得起的租金要求，作为市政府免除所有开发费用的条件，再加上最近宣布的HST/GST减免，这是一个成功的组合，将引发一波活动。”

第三，联邦政府拥有制定所得税的财政政策权力，可以利用这些税收来建造可负担得起的租赁建筑。20世纪70年代的多单元住宅计划（MURB）计划允许投资和资助建造经济适用的多单元租赁建筑的个人享受所得税减免。如今，城市中大多数较旧的经济适用房都是根据MURB计划建造的。

现在是时候恢复 2023 年版本的 MURB 计划作为紧急措施，并将经济适用房视为健康社会的基本基础设施。

第四，联邦机构加拿大土地公司（CLC）拥有多余的公共土地，可以用于公共利益。联邦政府可以以零成本提供这些土地来建造经济适用房，要求所建单位中至少50%是当地中等收入可以负担的出租住房。联邦政府错失了一个黄金机会，允许CLC与豪华住房开发商合作，以在多伦多520英亩的Downsview地块、温哥华90英亩的Jericho Lands土地上实现利润最大化。

最后，激励建筑商建造更多出租屋。让城市立即发放住房许可证，并且减少规则和规定，这些规则和规定会压垮建筑商并阻碍发放建筑许可证的过程。

政府可以任命一位务实的外部企业高管，具有明确的结果责任：简化工作并提供“服务保证”，在申请后三个月内为所有经济适用房项目提供建筑许可。这可能需要政府高层资助增加工作人员。

这些提议可能不是立即解决数十年来住房负担能力危机的灵丹妙药，但它们至少是尝试改变现状的一个开始。