多伦多华人房屋被MPAC高估了30万 法官这样判

多伦多一对华人夫妇的房屋在2017年报税年评估物业市值时，被估为$1,122,000。但是业主认为，自己的房屋与社区内其他房屋相比明显估高了。他先是向市政物业评估公司(MPAC)提出要求重估，但是没有成功。于是，他又向评估审核委员会(Assessment Review Board)提出上诉。

根据法庭文件，应诉方MPAC提供了其评估报告和相关的分析资料，并认为重估后的市值应为$1,251,000。虽然新的估值更高，但是MPAC并没有要提高该物业的估值，只是提交了有关资料。

评估审核委员会在裁决中指出，这间物业的估值是否过高，首先要基于聆讯中提交的证据，决定2017年报税年的物业市值，然后再根据邻近相似物业的估值来决定是否需要调低。

委员会引用了《评估法》(Assessment Act)的有关条款，指出现值(current value)是指物业如果出售的价格。

MPAC在估值分析中称，考虑到市场变动，以及2016年1月1日估值日当天没有相似的房屋出售，所以此案例的房屋参考了2014年2月至2017年9月期间，附近126间房屋的成交数据，用以判定2016年1月1日的估值。

MPAC的代表在分析中比较了四间房屋，经时间调整的估值分别从$992,750至$1,431,352不等，并认为华人的这间房屋估值落在这一区间。比较的因素有：地块面积、屋前地宽、房屋居住面积、建造年份、售价、经时间调整的售价(TAS)、2016年估值(CVA)和2016年每平方尺估值。

但是提出上诉的华人业主并不同意MPAC的估值方法，并认为MPAC使用数据有问题，包括：MPAC比较的房屋包括一些两层楼独立屋，而他的房屋是错层式(split-level)物业;MPAC使用销售率趋势分析(Sales Ratio Trend Analysis)，对市值走势存在主观判断，因而不可靠。另外，用于比较的三间房屋都是在2015年初售出，距离估值日达远，变数更大。

华人业主还提交了另一个更直接的比较方法，使用在最接近估值日的销售数据，再依据不同房屋之间的一些差别因素作出调整。

上图中每一项因素的估值都是他与当地的地产经纪讨论后得出的。业主又举出7间类似房屋进行比较，这些房屋的成交日更接近估值日，房屋也更相似。其中最相似的一间于2015年11月底售出，成交价是$860,000。再根据图表B作出调整，得出他的房屋要再减$55,000，所以估值是$805,000。

委员会指出，华人业主与MPAC使用不同的方法估值。MPAC是基于已售相似房屋的信息得出一个合理的市值。MPAC得出的每平方尺TAS中位数是$530，而该华人的房屋每平方尺市值(CVA)是$475，说明与相似的四间房屋相比是被低估了，对于这一点，华人业主没有提出反驳，只称MPAC的统计方法有缺陷。

另外，MPAC的代表指出，虽然华人业主的房屋是分层式物业，但销售数据显示，分层式物业平均每平方尺的市值与两层楼房屋在同一区间。

委员会也指出，华人业主提出自己的比较方法来判定市值十分少见。两种估值的方法区别在于选择标准。MPAC的标准有相仿的面积、房龄、建筑质量、地段、地块和销售时间。华人业主的标准是销售时间接近估值日期，并针对这些售出的房屋的不同点作出具体金额的调整。

但是委员会强调，《估值法》要求估值是基于达成买卖的数据，所以可以接受的证据最好是用成交数据，最好的证据是在估值日当天成交的数据，如果当天没有成交，就选择接近成交日的销售数据。

委员会认为华人业主的比较方法有一些合理性，即这些接近成交日的数据应该是最准确反应估值的，但是委员会发现华人业主的分析方法有问题，包括他的分析结果最后是集中于另外一间物业。其次，该华人将这一间物业与自己的房屋进行比较和调整市值时，使用的数据不是来自市场，因此不符合《估值法》的要求。这些调整价格的来源是一位本地的地产经纪，而该地产经纪并没有出庭作证，因此可信度较低。

第三，委员会认为华人业主在作时间因素调整时，以每月$5,000计，那么如果2015年10月1日以$500,000售出，到2016年1月1日就可售$515,000。但是，如果是2015年10月1日以$2,000,000售出，到2016年1月1日可售$2,015,000。两者的价格涨幅完全不同，这显然不可信。

最后委员会认为，MPAC与华人业主双方的证据综合起来得到的证据最佳，即对估值日前后28天内售出的两间物业做对比，取两个成交价的中位数，得出$1,176,500。不过，MPAC并没有要求提高已有的估值，因而，最后，委员会裁定该物业的市值仍为$1,122,000不变。另外，由于这宗上诉是在2018年3月31日之前提出，所以该市值也将适用于2018年报税年。