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在房地产兴旺的今天，集体按揭是一种投资赚钱的方式，但风险很高。安省政府出台新规则，目的是保护投资者，降低损失。
集体按揭（syndicated mortgage）指的是，借款人不向银行贷款，而是向多个私人贷款人筹集开发地产的资金。通常是开发商借贷低于物业价值的款项，物业售出后就连本带息归还。 大多地区有超过120名华人投资者曾经熟人介绍，投资集体按揭，结果资金后来被贷给一名有诈骗前科的地产商，总计损失近900万元。 据CBC的调查报导，退休人士黄女士（Margaret Wong）就是其中一名投资者。她投资了4个集体按揭项目，合共20万元，所有投资金额已化为乌有。 安省出新规保护投资者 为了保护投资者，安省强化对投资者保护的法规，从今年7月1日起，规定个人年投资最高限额为6万元，并对经纪人披露产品风险有更高要求。 新规的第3条规定：经纪人在宣传和卖金融产品给消费者时，要公平、清晰、没有误导和虚假。其中包括用简单易懂的语言介绍产品；清楚说明风险、例外条款和产品限制；不能隐藏或阻挠重要信息和警告，重要信息和警告要突出显示。 黄女士对新规的反应是：损失的钱不会那么多，但还是会损失6万元，因为政府保护投资者的力度不够。她表示，修改对抵押贷款经纪人、贷款人和管理人员的规范只是一个起点，政府需要加强对借款人的追究力度。 集体按揭遇骗子 投资人血本无归 安省金融服务委员会（以下简称FSCO）在其网站上提醒投资人：“安省金融服务委员会认为集体按揭属于高风险，不适合普通投资者。” 黄女士几年前出席一个由教友及持牌按掲代理夏其骢（Dominic Ha）举行的投资讲座时，夏其骢宣称这是一个有12%利息的短期贷款项目。 借款人是位于安省伊利堡（Fort Erie）的发展商 Black Bear Homes，其大部分项目涉及在伊利湖（Lake Erie）社区水晶海滩（Crystal Beach）翻新或兴建独立房屋和镇屋。 据CBC聘请的反诈骗专家查看投资人和开发商签订的合同发现，按揭贷款是30万元，但物业价值只有7万元。 Black Bear Homes的老板付瑞沙（Gary Fraser）曾在2008年因诈骗罪入狱30个月，涉案金额达200万元。 黄女士在接受CBC采访时说，夏其骢没有把这些背景告知包括她在内的投资人。另一名投资了5万元的Kwanny Lam说，夏对他承诺，有百分百的保障，不用担心。 据CBC调查，投资人的钱到账后，一天内以顾问费、经纪费、律师费、本金等方式被提走，剩余资金用来支付投资者利息。 而且，Black Bear Homes用作抵押的物业在这批华裔投资人贷款前，已经用来做抵押获得了一笔建筑贷款。华裔投资人的集体按揭成了第二个抵押贷款，失去了优先索赔权。 Black Bear Homes因为拖欠建筑贷款，被建筑贷款公司索赔，物业被拍卖。 夏其骢作为集体按揭的经纪人，每笔集体按揭获利10%，作为“启动按揭、转介、管理及顾问的费用”。 FSCO推出的“公平对待金融服务消费者指导”正处于公共咨询期。该咨询将在5月8日结束，任何感兴趣发表意见和提建议的民众可以查询以下电邮 ：marketconduct@fsco.gov.on.ca。 夏其骢按揭经纪牌照被注销 这些华裔投资人收不到利息付款支票或者支票跳票后，才发现问题。部分投资人向安省金融监管机构FSCO投诉，之后约克警局对此展开调查。 搜索FSCO的网站显示，夏其骢在2016年4月1日被注销（Revoke）牌照。 按照程序，如果对FSCO的决定有异议，可以到金融服务法庭（Financial Services Tribunal）上诉。金融法庭的网站显示，夏其骢在2017年7月4日提出上诉，已经订好了今年4月4日至4月11日听证。夏在今年3月29日撤销了上诉。这意味着在目前的情况下，夏的按揭经纪执照被注销是最终决定，直到他再次上诉并能胜诉。 FSCO发言人爱德华兹（Malon Edwards）向记者证实，夏其骢撤回了相关的听证请求，监督人员（Superintendent）可以直接撤销他的执照。 夏其骢曾工作过的安省房贷公司NEXT Evolution的老板韦瑞（Nick Veri）告诉记者，夏其骢两年前辞职，因为他未能更新房贷经纪人的牌照。 约克警局去年10月已经停止了对Black Bear集体按揭的调查。理由是这事件属于民事和省级法规范畴，不属于刑法范畴。警方调查员已经“提供材料”给FSCO，以帮助该机构做相关调查。 夏其骢就此案给记者的回应是：“一切可以用法律和平解决的”。他希望一切能“水落石出”。 投资者自我保护办法 FSCO在其网站上提醒投资人，如果想涉足集体按揭的话，要关注以下几个方面。 没人能保证高回报。虽然有些公司或个人会说“保证”高回报，但这么说是违反法律的。一般来说，回报率越高，投资风险越高。 通常情况下，如果投资失利，银行是第一个拿到赔偿的，投资人排在第二位甚至更后。按赔偿顺序，第一贷款人被完全赔偿后，才会依序赔偿第二、第三贷款人，那时很可能没有剩余的钱来赔给投资人。 集体按揭投资没有安省政府或任何其它投资者保护基金的保险，换句话说，就是没有办法保证你会收回你的钱。 要了解抵押物业价值。和经纪人使用的地产评估师会面，确保评估师是按照当下地产状况做的评估，而不是设想项目完成后的价值。因为评估师给的是项目完工后的设想卖出价格，如果实际售价低于评估价，你也很可能收不回投资。 确保经纪人披露全面信息。按照法规，按揭经纪人必须采取合理步骤，确保他们推荐的按揭贷款投资适合你的需求和情况。他们还必须告知你投资的重大风险，披露潜在的利益冲突，并提供借款人偿还抵押贷款的能力证据。
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