孩子们合资给妈买房，最终产权归谁

在房产的归属权争端中，我们会遇到一种怪现象：法定注册的产权人并不是地产的真正所有人，这是怎么一回事呢？先让我们来看一个大家庭的房产纠纷。

露易丝是一位勤恳的全职妈妈，她生养有7个子女，从未出门找工。子女渐渐成年，承担起养家糊口的责任，他们还是单身青年时，每月的工资总要拿出很大一部分交给妈妈，以赡养母亲和未成年的弟弟妹妹。就在1974年，露易丝用孩子们的工资凑足了首付，买下了多伦多市中心西区的一座独立屋。之后的房贷支出和房屋维护费用，也多是由子女资助。虽然房子是全家共同居住，但为了申请贷款的便利，房子的产权证上写的不是母亲的名字，而是两个儿子约瑟和亨利的名字。同其他兄弟姊妹们一样，约瑟在未婚前，也是发了工资后先交给母亲一笔钱，这样的情况一直持续到他和梅纽拉小姐结婚，并搬出故居为止。

关于房产的争端在约瑟去世后浮出水面，约瑟的太太梅纽拉女士作为约瑟唯一的遗产执行人，声明她拥有婆婆露易丝房产的一半价值。她要求法庭颁发一纸声明，给予她房产的1/2法定产权，其根据是已故的丈夫约瑟不但对房产有财务贡献，并且是注册的产权人。露易丝反驳说，自己才是房产全部价值的唯一所有者，即使她的名字没有写在产权上。在初审开庭前，露易丝去世，她的遗产执行人继续打官司。

初审法官站在了儿媳美纽拉一边，认为露易丝自己“身无分文”，对房产没有做出任何法律上认可的贡献，甚至连产权上也没有露易丝的名字。这样的判决，让露易丝的其他子女大为不满，而提起上诉。

上诉法官对露易丝的家庭关系和房产的渊源进行了再度分析，他发现：在这个大家庭里，子女们出钱赡养母亲和幼年的弟妹，这已经是牢固的家庭传统，没有一个子女在将工资交给母亲时，会盘算这笔钱会被用作买菜还是给弟弟交书本费，是要交下个月的房贷还是添置新家具。至于买房和还贷的钱究竟来自哪个孩子，各占多少比例？根本就无从查清。初审法官认为孩子们赠予母亲的钱不归属母亲所有，这样的判定是个“错误”。

此外，我们要回顾一下房产管理的历史，就会看到露易丝独自经手了房产的出租和租金收取，她私人账户里的老人金和一笔赔偿金也用于房产的贷款支付，修缮维护。这笔费用正是露易丝对房产的贡献。

最后，再来分析一下露易丝的意愿，如果我们回到买下房产的1974年，没有任何证据显示露易丝要把房产的最终所有权授予约瑟和亨利，放上他们的名字祇是为了贷款需要。露易丝是全职妈妈没有工作，不符合贷款条件。

基于上述分析，上诉法官总结道：尽管买房的钱中有一部分是孩子们的工资凑起来的，又尽管房子的税务处理和注册产权人都不是露易丝。但我们要看到问题的实质：从买下房子直到露易丝去世的35年里，她一直都为支付房款，偿还贷款，房屋修缮，管理租房事务负有全责。虽然房子的产权在两个儿子约瑟及亨利的名下，这祇是为了申请贷款的方便。从露易丝的意愿来看，她并没有对两个持有产权的儿子特别偏心，而要将其他5个子女排除在外，只将房产传给约瑟和亨利。

因此，本案的情况符合 “Purchase Money Resulting Trust”所定义的类型。买房的款项来自露易丝，真正的受益人也是露易丝，而持有产权的两个人子祇是受托人。

法官推翻了一审法官的判决，下令约瑟媳妇将全部产权交还给已故母亲露易丝的遗产。房子的价值，会在露易丝的遗产继承人中进行分配。