小夫妻在疫情期间购买了公寓，现在却深陷现金流透支的困境 ...

距离多伦多市中心约一小时车程的惠特比（Whitby），一套不足1000平方英尺的两居室公寓——它本是安省居民Francesca Parc及其伴侣进入房地产市场的“跳板”。然而，疫情期间的购房选择，如今却让这对小夫妇陷入了现金流紧张和亏损困境。

据本地英文媒体《环球邮报》报道：今天Francesca Parc和伴侣的财务困境，其实源于2021年。当时这对长期租房的年轻夫妇终于拥有了稳定的政府工作，并且有资格申请50万元按揭贷款。

他们曾以为，购买一套52万元的两居室公寓是人生中的幸运之举，亦是自己有孩子之后，购买土地房之前的跳板。

Parc回忆道：“当时周围人总说，拥有房产就是投资，为什么要租房，替别人还按揭呢？”

然而五年后房市骤冷的现实却让她彻底改变了看法。今天若出售该公寓，则预计将亏损7万到10万元。

那索性不卖，出租好了呀！则意味着每年约损失6,000元——因为租金收入压根不够支付按揭及物业费的。

市场波动带来的挑战

Parc女士的遭遇，在加拿大两大房地产热点——多伦多和温哥华的年轻人中不算罕见。

过去几十年，加拿大这两大都会的普遍观念是：持有房产（无论是公寓还是土地房）至少五年几乎能保证获利。

然而，现在这一假设正受到严峻考验。根据房地产数据公司HouseSigma的一月统计，大多伦多地区2020年购入的公寓若在上月出售，中位亏损为18,700元；2021年购入的亏损56,000元；而2022年购入的公寓亏损高达116,000元，占房价19%。大温哥华地区情况类似，2022年初之后购入并在上月出售的公寓，中位亏损超过7%。

同时，出售周期也明显延长。多伦多上月出售的公寓平均在市场上待售100天，而相比之下2021年仅为58天。

地产经纪Anya Ettinger指出：“疫情高峰期，很多20多岁、30岁买公寓的人，他们计划总是：‘等五年再卖公寓，买土地房’（毕竟他们的父辈都曾这么做）。可现实是：人生计划没变，但市场变了。”由于房价下跌、利率上升，不少年轻购房者陷入现金流紧张甚至亏损困境。

以前文提到的Parc女士一家为例：2025年，他们将自己公寓出租了，每月收入2,400元，但仍无法覆盖按揭和物业费。由于市场冷却，他们升级房屋计划也搁置了，租住父母的房子，支付每月2,500元的租金和水电费。不过这也比另背一个房贷要好，而且租住的两层住宅，其实比之前的公寓，有更宽敞的空间和舒适的生活环境。

同一个城市（惠特比），另一个小家庭，Dilyar Murat和妻子也有类似遭遇。2022年初，他们以58.5万元购入该市一套公寓，并在短期内发现妻子怀孕。他们不得不升级房屋，后因市场下滑，决定持有该公寓，出租以覆盖部分开支，但因按揭利率从1.35%迅速升至6.1%，每月仍有约1,900加元的负现金流。

Murat表示：“公寓出租其实一直在亏钱……但是幸运租到了好房客。”

毕竟这年头只要按时交租就是好房客了。如果碰上租霸，小夫妻估计要闹心到睡不着觉了。

升级住房变得更具挑战

尽管大户型房价下跌，有时可以缩小升级住房的差距，但对于多数在2020至2022年购房的人来说，选择有限。因为公寓房价的跌幅，远大于土地房。这让很多处于升级阶段的年轻人面临两难选择：忍痛割肉卖房，还是继续持有、出租——虽然这意味着持续的负现金流。

专家建议，购房者在出租时必须评估租金是否覆盖按揭和维护费，是否能承担双重按揭，以及自己是否能真正接受成为房东。

按揭经纪Ron Butler给陷入负现金流的年轻公寓房东的建议是：“尽量持有，只要你能坚持。”

因为房市总有回暖的一天吧。