加拿大男子涉欺诈中国房产项目的潜在开发商50多万美金

近日BC省最高法院法官裁定，温哥华一名男子欺骗了中国某房地产项目的潜在开发商，并被勒令赔偿50多万美元。

据CTV报道，本周早些时候发布并于周五在网上公布的一项裁决显示，法官Neena Sharma裁定Christopher Lee因“欺诈和/或欺诈性虚假陈述”而需要对Hainan Dehong Real Estate Development Corporation房地产开发公司和Hainan Kinghouse Real Estate Development Corporation房地产开发公司承担责任。

这两家公司起诉了Lee、一家抵押贷款经纪公司及其承包商之一，指控他试图为中国海南岛的一个土地开发项目获得1亿美元的融资，但最终失败。

法官Sharma的裁决将这两家开发公司描述为Cexen Fu经营的“家族企业”。Cexen Fu的女儿Julie Fu住在温哥华，在审判中代表原告。

2014 年，Julie Fu与一位名叫Frank Lee的抵押贷款经纪人合作，以6500万美元的价格代表家族公司之一收购了位于Richmond市Alderbridge Way的一大片商业用地。

次年初，她再次联系Frank Lee，询问海南岛项目的融资事宜，该决定书将该项目描述为拟议的“购物中心和娱乐综合体”。

根据决定书，Frank Lee告诉她，他没有执照为BC省以外的交易提供抵押贷款经纪服务，但同意以某种身份协助她。

Frank Lee联系了他的熟人Christopher Lee，后者自称是一家名为Westbay Partners Services Ltd公司的加拿大代表。在与Julie Fu和Frank Lee进行了一系列会议后，Christopher Lee说服Julie让她父亲的公司与Westbay达成“银团”贷款协议（syndicated loan，这指的是由两位或以上贷款人案相同的贷款条件、以不同份工，共同向一位或以上借款人提供贷款，并签署同一贷款协议的贷款业务）。

裁决书上写道，Westbay公司的想法是，从“一个或多个私募股权基金、房地产投资信托和高净值个人”筹集1亿美元，分两批提供给Fu的公司，每批5000万美元。

作为这项服务的交换，Westbay公司要求支付50万美元的“承诺费”，如果无法获得贷款的私人融资，则将退还这笔费用。

Sharma认为，尽管Westbay公司在2015年11月通知这些公司无法获得融资并承诺退还这笔费用，但它从未这样做过。

裁决中引用的银行记录表明，与承诺相违背的是，这笔钱被转移到Christopher Lee的个人账户中，这是在费用存入 Westbay账户后第二天开始的一系列交易。

协议是“虚假的”

法官Sharma在裁决中指出，Julie Fu和Frank Lee提供的证词都“降低了”可信度和可靠性，因此她“谨慎”地使用了这些证词。

根据Sharma的说法，Christopher Lee的证词更不可信。裁决书上写道，他对某些事件的描述“违背逻辑和常识”。

“他对可疑事实的解释是牵强附会的，” 判决书中写道。

Christopher Lee告诉法庭，他已经购买了拥有存入承诺费的账户的公司，但香港法院下令后披露的书面证据并未显示该账户有任何易手记录。

根据判决书，该账户被称为“Roxschild 账户”，以开立该账户的公司命名——由一名名叫James Christopher Wong的加拿大人于2012年开设，并一直以他的名义开立，直到关闭。

Christopher Lee声称他从Wong手中获得了该账户，然后于2014年11月将其出售给Westbay公司。他声称Westbay公司将资金转给他作为欠他的债务的付款，但法官Sharma驳回了这一说法，认为没有证据表明他曾放弃对该账户的控制权。

“相反，根据提供的证据、Christopher Lee承认（与他的辩词相反）他‘曾经’拥有Roxschild以及缺乏相反文件，而我根据各种可能性发现，在所有重要时刻，Christopher Lee都拥有并控制着Roxschild和Roxschild账户，”法官在判决书中写道。

“在这种情况下，我还发现他知道并将承诺费挪作他个人使用，并对此负全部责任。”

“结合他提供的文件中所存在的重大漏洞，我根据各种可能性确信Westbay协议是虚假的，”判决书中补充道。“原告提供了明确而有力的证据，表明Christopher Lee是欺诈计划背后的推动者，该计划旨在诱使Julie Fu支付50万美元的‘承诺费’，而他知道这笔钱永远不会退还。”

法官认定Christopher Lee应对原告承担全部50万美元的赔偿责任，外加判决前和判决后的利息。

对其他被告的指控被驳回

Fu公司的诉讼还指控Frank Lee和他作为独立承包商工作的抵押贷款经纪公司也因疏忽而非欺诈而承担责任。

不过法官Sharma驳回了这些指控，认为Frank Lee并非以抵押贷款经纪人的身份行事，而是承诺以顾问的身份协助交易。

因此，法官得出结论，Frank Lee作为抵押贷款经纪人不负有对原告的注意义务，也没有未达到当时情况下对他所期望的任何注意标准。

同样，由于Frank Lee是独立承包商，而不是抵押贷款公司的雇员，Sharma得出结论，即使已经确定存在疏忽，该公司也不能承担替代责任。