镇屋持有一年惨赔35万 私贷还款违约拍卖房数量激增

2023年才刚1月份，GTA的住房市场已经出现了动荡不安的早期迹象。多伦多的一些抵押贷款经纪人报告说，房屋止赎权（Foreclosures）的数量开始激增，其中包括房主或者房产的债权人执行。

图源：Radheyan Simonpillai

多伦多经纪人罗恩-巴特勒（Ron Butler）说："正以极快的速度发生，而且更多的麻烦将会接踵而至。"

这可能让人联想到2008年金融危机期间佛罗里达郊区大量打折的房屋，但低价卖房与丧失抵押品赎回权不同。就房屋销售的权力而言，借款人仍然拥有他们的房屋，贷款人只是介入，并强制要求出售房产，原因通常是因为借款人无法跟上他们的抵押贷款支付。

过去一年中的七次加息，让加拿大人担心拖欠抵押贷款。抵押贷款的违约率仍然很低，但在现在这些统计数字中显示出违约的情况还需要几个月。

巴特勒说："无论你今天看到的是什么，都是九个月前开始的。"

"这只是问题的开始；直到5月、6月、7月，我们才会看到问题的真正影响。"

多伦多抵押贷款经纪人Vince Gaetano说，他的经纪公司本周已经向三位客户提供了私人和替代贷款人的委托书。

他说："我做这个已经30年了，在最近的历史上，我还没有见过这么多这种情况。我不认为这是一个巧合，我认为这是一个时代的标志。"

巴特勒说，他们主要来自私人贷款人，也被称为抵押贷款投资公司（MICs），这些公司从投资者那里汇集资金并将其借给房屋借款人。在目前的高收益环境下，其中一些贷款人开始挣扎。

他补充说："这一点与安大略省房地产价值的下降相结合，导致出现许多私人贷款机构，或者干脆是个人提供贷款。这些大多是一年期的抵押贷款，当贷款人不能在续期时全额还款时，他们就说，'好吧，我们必须把钱拿回来，所以我们要把你的房产卖掉。"

另一个面临强制出售房产的群体，是那些拥有替代性或"混合贷款人"的抵押贷款，他们在续约时必须支付更多利息。这些贷款人，都是那些无法通过大银行贷款压力测试的房主。

最近你可以看到很多销售房产的牌子上面写着五颜六色的大写字母，如 "HELP! MISSISSAUGA Power of Sale **MUST SELL IN 30 DAYS!!!"和 "POWER OF SALE* BACK ON MARKET - DEAL IS GOING!!" 在网站上也有很多这些广告，比如Brampton的一栋三房四厅的镇屋在2021年以126万元出售后，于2022年12月以91.9万元再次出售。

加拿大抵押贷款和住房公司的房地产研究专家Seamus Benwell说，尽管利率上升，但2022年第三季度的数据显示，加拿大的抵押贷款违约率"处于历史最低水平"，全国为0.14%，安大略省仅为0 .07，多伦多为0.06。

他说："底线是，我们没有看到抵押贷款违约的增加。"但和巴特勒一样，他指出，抵押贷款违约是一个滞后的指标，通常会在以后显示出来。这是因为90天的时间框架。但也因为加拿大人倾向于在违约牺牲房贷之前，先违约其他一切的东西，例如信用卡和汽车贷款等。

他说："我们看到在过去的五六个月里，这些产品，特别是信用卡的拖欠情况有一些增加。"

加拿大Equifax公司的数据与分析副总裁丽贝卡-奥克斯（Rebecca Oakes）说，她的数字也显示出非常低的比率，该公司也衡量抵押贷款违约。但是他们也看到信用卡和汽车贷款的欠款略有增加。

Oakes说，随着利率和通货膨胀的上升，一些选择浮动利率的人达到了他们的触发率，"在真正转化为违约之前，可能还要等几个月。根据加拿大银行11月的一份报告，大约一半选择浮动利率抵押贷款的人，固定月还款已经达到了他们的触发利率，这意味着他们的还款已经不再支付房屋的本金，还的都是利息。"

数字抵押贷款公司Pineapple的首席执行官兼联合创始人Shubha Dasgupta说，他现在没有看到强制出售房产量激增。但他看到的是"比正常情况更多"。

例如，如果一个贷款人为一个100万元的房子贷款80万元，现在房子价值90万元，他们可能不想继续支付这个抵押贷款。他说："但这个借款人没有其他选择，所以这个私人贷款人将他们置于违约和强制出售的权力中。"