租金高但房东在赔钱 利率高了房租也要涨

虽然多伦多和温哥华的租金已经相对较高，但一些业内人士认为，如今部分房东正在赔钱。

有专家认为，最近几年这两个城市的许多房产投资者正在付出比所收租金更多的房贷以及其他方面的房产开支。不过他们相信最终卖房时能够盈利，因为房屋增值很快。但是由于近期利率上调，房价增涨放缓，一些借债投资的房东开始感觉到更大的压力。在这种情况下，专家们提醒说，租金很可能会被进一步推高。

（图源：gta-homes.com）

多伦多贷款经济Ron Butler表示，最近他每天都会接到安省房产投资者打来的电话。此前他们都通过home equity line of credit（HELOC）贷款付第二套房的全部或部分首付款。HELOC为借款者提供的浮动利率会随着央行的基准利率而变动。

加拿大央行今年已经提高了0.75%的利率，有分析人士认为未来几个月利率会更高。由于利率调涨导致HELOC的还款金额被迅速推高，这给一些投资者带来了头疼的问题，尤其是那些在疫情期间的房价高点买下昂贵物业的人。

“如果你在七年前买了用于出租的物业，那时候会便宜很多，现在你会有更多现金流，你也更有时间来还清HELOC，” Butler说道。但是“如果你在过去18个月内通过HELOC贷款买了价格更高的房产，那么很可能收取的每月租金将无法偿还你的贷款。你就会有麻烦了。”

一些屋主在看到最近几年买的第一套房价值飞涨之后，就通过HELOC来资助首付款买下投资物业，Butler指出这种情况并不少见，尤其是在安省房地产市场内。而且通常借贷者不会向银行透露他们打算使用HELOC来购买第二套房。一旦他们通过HELOC获得首付款，就会向银行贷款来买投资房。

但是由于现在HELOC利率攀升，许多通过这个办法借款的人正在争先恐后地把信用余额转化成每月还款金额固定的按揭贷款，不过一些人可能无法这样做。这可能是因为他们用投资物业来进行额外的贷款会让他们无法达到借贷要求。另一个障碍是上调的利率提高了借款者必须通过的联邦贷款压力测试门槛，Butler说道。与HELOC不同的是，按揭贷款要求支付本金和利息，这也导致借款者每月的还贷金额更高。

不过Realosophy Realty的主席John Pasalis表示，大部分房东并没有通过HELOC来借钱付首付。有许多房东每个月的房贷利率是固定的，几年内都不需要更新。不过他也承认，上调的利率确实给房东带来了顾虑，尤其是那些无法以房租来偿还房贷的业主。

（图源：theglobeandmail）

根据2021年3月的报告，CIBC副首席经济学家Benjamin Tal和多伦多公寓调研公司Urbanation的主席Shaun Hildebrand都表示，在2020年登记的大多区出租公寓单元中，有37%业主的现金流为负数。

不过Pasalis表示，在大多伦多地区，“人们投资房产是基于基本收益。他们不介意每个月的现金流是否为负数，因为他们预计这套房产的价值每年会上涨5万，甚至达到7万元以上。”

还有一些投资者能接受这种负数的现金流，是因为他们买投资房是为了给孩子将来住。

不过Tal在报告中指出，虽然现在房东的压力加大，但在多伦多和温哥华这些地区，人们对于租房的需求仍然非常高。

加拿大预计会在2022年迎来超过43万名新移民，2023和2024年的目标人数还会更高。留学生数量未来几年也会增长，他们都会有租房需求。

因此Tal认为，利率上调给房东带来的压力很可能会被转到租金方面。更大笔的贷款金额会让房东想要涨房租。虽然一些规管条款限制了房东可以让现有租客加租的要求，但房东通常会以给房子装修翻新为由，要求租客搬出去。

这些最终都会导致投资者与租客之间的关系变得紧张起来，“这会成为租客与房东之间的拉锯战，” Tal表示。