申请房贷 固定利率 vs 浮动利率 选哪个？

加拿大的房贷利率主要有两种：固定利率及浮动利率。如果想知道如何取舍的话，需要先了解影响它们及影响它们的因素。

有人可能觉得，使用浮动利率比较合算，银行通常会提供较优惠的利率。不过，因为债券市场在过去大半年时间都是在走下坡路，很多加拿大人喜欢的房贷固定利率已经降到很吸引人的低位。

畅销书《烧掉你的抵押贷款：加拿大人走向财务自由的简单、强有力之路》（Burn Your Mortgage: The Simple, Powerful Path to Financial Freedom for Canadians）的作者库珀（Sean Cooper）在point2homes.com网登出的一篇文章中称，房贷的5年期固定利率已经降至2年来的最低位。

该文不是建议读者选用何种房贷利率，而是分析不同利率的影响因素，让读者自己分析后，做出选择。

固定利率抵押贷款

固定利率抵押贷款，是指合约期内的利率保持不变。比如一个5年期固定利率抵押贷款，意味着这期间利率不变，每月还款额也不变。

如果是第一次买房，固定费率可能是一个好选择，因为还款额不变，容易做预算。但是，在许多情况下，锁定利率意味着增加房贷成本。通常的情况是，固定利率时间越长的房贷，需要付出的额外费用就越高。

固定利率影响因素

加拿大政府债券的收益率对固定利率抵押贷款有直接影响，与固定利率抵押贷款期限相匹配的债券收益率，与抵押贷款的关系更密切。例如，5年期加拿大政府债券的收益率，与5年期固定利率抵押贷款的利率密切相关。

抵押贷款人为了获取利润，他们会在加拿大政府债券收益率之上加一个利率差。这利率差取决于几个因素，包括竞争、管理费用和利润目标。一般来说，贷款人的目标是：保险抵押贷款（首付款低于房价的20%）的利率差为1个百分点；传统抵押贷款（首付款不低于房价的20%）的利率差为1.5个百分点。比如说，如果加拿大政府债券的收益率为1.5%，贷款人可能会给保险抵押贷款提供2.5%的利率，给传统抵押贷款提供3%的利率。

然而，加拿大政府债券收益率只是影响因素之一，竞争也在发挥作用。每年似乎都会有房贷利率战，有些抵押贷款人为了成为市场领袖，愿意触碰自己的利润底线。

一年中的时间也会对利率有影响。通常情况下，利率在春季竞争最激烈，因为大多数抵押贷款在这个时候成交。当春季市场过去后，贷款人通常不会再那么努力去竞争。在秋季和圣诞、新年假日期间，他们将利率差扩大至2个百分点或更高。贷款人这样做的原因是，抵押贷款数量在这期间下降；接近年终时，贷款人倾向于集中精力提高他们的利润。

浮动利率抵押贷款

浮动利率抵押贷款，是指合约期内的利率可能会发生变化。例如，如果是一个5年期可变利率抵押贷款，其利率可能会在这5年内的任何时候发生变化。但是，变化通常只发生在加拿大央行调整利率后。

浮动利率取决于贷方的最优惠利率（prime rate），通常以最优惠利率加、或减一个利率差呈现。比如，如果你的利率是最优惠利率减70个基点（及0.70个百分点），最优惠利率是3.95%的话，你的利率就是3.25%。

利率差是浮动利率的关键。虽然抵押贷款利率没锁定，但利率差是锁定的。因此，你希望看到的是，低于最优惠利率的那个利率差越大越好。最优惠利率会随着央行调整利率而变，但那个利率差在利率合同期内不会变。显然，如果是5年的利率合同，你每月的还款额可能会有较大的变化，你需要预先有思想准备。

浮动利率影响因素

浮动利率抵押贷款的利率取决于加拿大央行设定的利率。当央行改变利率时，抵押贷款机构几乎总是紧随其后。使用前面的例子，你的抵押贷款利率为3.25%，央行将利率提高25个基点（0.25个百分点）后，你的贷方可能将其最优惠利率提高同样的幅度，从3.95%提高到4.2%。那么你的贷款利率将从3.25%提高到3.5%。

竞争也会影响浮动利率。如前所述，贷款人倾向于在春季提供最优惠的利率，有些贷款人甚至在少于5年期的合同中，提供更低的利率，以吸引客户。

库珀的建议是：如果你对省钱很感兴趣，那么，浮动利率是值得考虑的。但是，如果你觉得在抵押贷款合同期内，利率上升会使你晚上睡不着觉的话，你可能要考虑固定利率抵押贷款提供的安全性。

抵押贷款利率与房市的关系

抵押贷款利率与房地产市场之间存在着紧密关系。低利率会刺激房市，因为利率低时，借钱便宜，这意味着你有资格借更多钱。同时，因为利率低，你买房花的钱实际上是减少了。

但是，低利率可能会更快地推高房价，因为购房者可以借更多钱，他们愿意在房产上花更多钱。这意味着，一栋房产更可能以较高的价格成交。

库珀表示，你下次给一栋物业还价时，可以考虑这因素。但最应该做的，是和你的地产经纪谈谈，看看哪些是最合适你的选择。