低收入业主名下11套房 不查你查谁？

这几天，家里有多套房的华裔移民有点心烦。从9月中开始，多伦多的几位多套房屋的业主陆续收到了由联邦税务局发出的查税通知书，要求他们为在本地购置的多栋房产提供有关购房资金来源的证明，并明确表示怀疑他们购房的资金来自海外。

　　本周，联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）宣布控制外国资金涌入加拿大房地产市场的新政策，包括：对最自住房免税优惠政策（principal residence tax exemption）做出调整，即非加拿大居民即便以“自住房”之名义购房，在出售的时候也应该就增值部分缴税；以及强制所有有保险的贷款都必须经过“压力测试”，确保贷款者能够承受得了更高的贷款利率。

　　对此，多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商在接受《明报》记者采访时表示，近期已经接获多宗来自华裔移民的类似求助个案：这些华裔移民，少则一个人购置了5栋房屋，多的甚至一人同时是11栋房屋的业主，更主要的是，他们都是较低收入者，本身的收入水平根本不足以购买这些房屋，甚至说本身的收入和房屋价值相比无异于九牛一毛！此外，这些房屋他们并非自住或提供给主要亲属居住，而是全部用于出租，尽管他们也向税务部门申报了出租房屋的租金收入，但无疑，这依旧是税局重点勘察对象。

      没有足以应付多栋物业的收入，如何买下这些物业？这是税务局最好奇也最想搞明白的地方。钱到底从哪里来？

      目前看来，这些案例已经反映出联邦税务局，开始了对本地购房较多的华裔移民的关注，并已经着手采取行动，他们的目的就是查明购房的资金来源。这很可能与联邦政府采取措施给楼市降温有关，从而进一步阻止海外资产流入加拿大，扰乱本地房地产市场。

　　在以往，人们出售自住房的时候，只要符合自住房免税条例，就不用为其中的增值收益而缴税，甚至不用在个人税收和退税那一栏填写你出售了房屋。

　　然而明年的报税开始，尽管房主只要符合自住房免税条例，仍然不需要缴税，但是被要求在个人收入报税和退税栏报告基本信息，例如买卖日期，房产的描述，以及收益。税务局表示，做出这些改变将改善对税务系统的管理。更重要的是，这些信息将有助于税局查询房市里的资金走向，并追踪其来源。

　　胡商指出，上述多宗华裔移民被联邦税务局查税的个案皆有以下共同的特点，包括：

       第一，本次查税针对的是购房数量多的华裔移民，目前被查人士分别拥有5至11个物业。

　　第二，被查税者每年申报的收入均偏低，明显没有足够的经济能力购买多栋房产。

　　第三，联邦税务局在查税通知书中明确表示，怀疑被查税者购房的资金来自海外，并要求后者填写一份长长的海外资产拥有状况表格。此外，被查税者还被要求提供被调查期间的银行、资产和负债等文件。

　　第四，联邦税务局在过往针对购房资金的来源查税时，通常仅追溯2至5年。但联邦税务局的这次查税行动是根据被查税者购房的历史而定的，如果后者在过往10年内都曾购房，就会调查其在过往10年的税务情况。

　　第五，被查税者均在过往申报过海外资产。

　　针对上述多宗查税个案，胡指出，联邦税务局正常的查税和税务重新评估的期限是3年，即3年以前的年份税局就不能查了。但根据税法的相关规定，如果税局能够证明纳税人的疏忽或舞弊，3年以上的报税不真实，那么税局可以不受这3年的限制。因此，如果税局选择查10年或更多的年份，在法律上是行得通的，但在实施方面则有困难，因为对于一般性的交易文件，税法仅要求纳税人保留6年。

　　胡商的说法，同早前温哥华西门菲沙大学（Simon Fraser University）教授戈登（Josh Gordon）的观点不谋而合。戈登表示，目前联邦政府出台的政策，都颇为“谨慎”，不会对房市产生很大的冲击，不过它释放出了一个值得注意的信号：政府已认定海外买家是推高本国房市的主力，因此接下来可能会出台一系列的打压措施，而现在仅仅是一个开始。

　　联邦政府加强执法

       国会财政委员会主席Wayne Easter表示，BC省新出台的外国买家税似乎使得更多的外国资金转向了多伦多房地产市场。加拿大税务局表示，在2015年4月和2016年6月之间，他们已经完成了BC省和安省大约2500个房地产审计，并且计划明年尽可能做的更多。

　　2016年联邦预算拨出50万元给加拿大统计局（Statistics Canada），研究如何收集外国买房者的数据。还会在未来五年给统计局拨款1350万元来整理房市与所谓“影子银行”的数据。

　　另外，未来5年加拿大税务局也会收到4亿4千4百万的预算来提高税收执法力度。