加国华裔挑战税局失败 买新房不获退HST

图为万锦市George Heenan St.路上的景致。(明报记者摄)

加拿大购买新屋自住，业主可以申请退回买屋时所付的HST。但若联名购入新屋，另一方非直系亲属，而新屋落成後，只有其中一方业主迁入自住，则业主不能获退回HST的优惠。

一对姓何的堂兄弟联名置业，後来其中一方迁入新居自住，税局就是不肯给他们退税，何氏兄弟以条例中规定，在安省单一个人(或群体)购买一处单个单位的居住用新物业时，且购买者是将此处房产作为其首要居住地的时，都有可能获得5%的退税，另外还有可能获得8%的退税为由，将税局告上法庭，要税局退回HST税款。

堂兄弟买楼花生问题

何家兄弟由何东尼(Tony Ho)作为代表，他向法庭表示，2009年8月4日，他签署了一份购买「楼花」的合约，「楼花」的地址位於万锦市的活湃路，楼价是税後40.39万元，房屋交吉日定於2011年4月。当时他并支付了4万元的定金，2009年11月6日，他又与堂兄弟何广深(Kwinson Ho，音译)、何广深的妻子叶春娴(Chun Sim Yip，音译)以及何广深的母亲等人一同签订了另一项「楼花」购房协议，房址在万锦市George Heenan St.，购房价是54.99万元，交吉日期是2011年10月。

不幸的是，买入两「楼花」後， 何东尼失业，到2010年底，他意识到自己在财政上无力完成活湃路的购房合约，於是转去向何广深求助。2011年1月，相关各方改动了活湃路「楼花」的购房合约，在购房者名单上添加了何广深及叶春娴的名字。

2011年4月14日，这对堂兄弟拿到了活湃路的新屋，但搬入新屋的，只有何广深夫妇以及他们的母亲。

到了4月29日，何广深夫妇开始放售George Heenan St. 的「楼花」，随後又在6月8日放售活湃路的房产。

6月29日，何广深夫妇住了两个月的活湃路单位成功售出，交吉日为当年的9月15日。

10月，George Heenan St.房产仍未售出，但交吉日已到，何广深夫妻及母亲迁入该址。

问题出在何氏兄弟向税务局申请，就活湃路物业的购买申请退税，但被税务局拒绝。

根据货劳税税法，安省的房屋交易要徵收13%的合并税(HST)。而与此同时，在安省单一个人(或群体)购买一处单个单位的居住用新物业时，购买者是将此处房产作为其首要居住地的，都有可能获得5%的退税，另外还有可能获得8%的退税。

除上述条件外，要满足退税的条件还有很多。例如该房产的价格不能超过45万元;购房者也必须已经缴纳了相关的合并税;房屋建成後，业主权要转移给购买人，且房屋从未被人居住过。在此案中这3项条件都符合，不存在争议。税务部门拒绝退税的一项理由，就是何东尼并未将活湃路物业当作其首要的居住地址。

何东尼辩解称，2009年8月时，他仍与父母居住在一起，因此想搬出来并拥有自己房子。於是购买了活湃路物业。即使後来有可能要与何广深一家一同居住，他也不改初衷。

何广深则表示，在何东尼向他求助时，他与家人商量，认为活湃路的物业更适合作为首要居住地址，因为该物业与George Heenan St.的物业面积相近但价格低很多，因此才决定要在活湃路物业购房者的名单上，添加自己一家的名字。同样出於这个决定，他还在入住活湃路物业後不久便开始放售George Heenan St.的房产。

问题是，George Heenan St.的单位放售6周之後仍然没有脱手，而该屋的交吉日在10月就要到期，面临两处房产要同时供款问题的何广深，只能选择在10月到来之前放弃其中一处。因此在6月8日，他们将活湃路房产也一并放售。活湃路房产很快成功脱手，何广深一家於是在George Heenan St.的房产交吉後迁入此处。

虽然何家兄弟都表明了曾将活湃物业当作首要居住地的意愿，但这似乎并不足够，在作为退税条件之一的有关法例254(2)(g)(i)(A)条款的理解上，何家兄弟与税务局出现重大的分歧。

该条款规定，首次入住的住户，必须是购买者本人或与购买者相关的人。何家兄弟认为，只要何广深一家入住就算合格，而税务局则认为，必须是何东尼及何广深两家都住进去才算数。

法官达西(Steven K. D’Arcy)再三权衡後认为，法律已明确规定，必须是所有的购房者都将该处房产作为首要居住地时，才能申请退税。而何东尼从未入住活湃路的物业，且入住的何广深一家又非何东尼相关的人，因此不符合退税标准。

至於购房者还可能享有的另一部分8%的退税，其前提条件是首先要符合5%退税的标准。既然何家兄弟在5%的那一部分都没有满足，自然不用再去考虑8%。

综上所述，达西法官拒绝何东尼的请求，维持税务局拒绝退税的决定。