原价115万、定金17万，如今大幅降价仍无人接盘。随着利率高企、银行估值下调，多伦多公寓期房转让市场正进入“血亏时代”，成百上千的买家被迫在巨额亏损与违约风险之间艰难抉择。
在Facebook上的各类房产交易中，一套多伦多市中心公寓的转让价格，比原始购入价低了30多万加元，并明确标注“欢迎出价（bring an offer）”。 这是一套三居室公寓，并非传统二手房，而是通过“期房转让”（assignment）的方式出售，也就是说，原买家在房屋尚未建成、尚未完成交割前，试图将当初签署的购房合同转手卖出。 这意味着，卖家正在承受一笔相当惨痛的亏损。 但负责该房源的地产经纪、Re/Max Plus City Team的Jeff Carr表示，这样的情况并不罕见。“这种情况正在全市各地发生。我认为这位卖家是少数真正认清现实的人，愿意接受自己实际可能卖到的价格；而很多卖家只是象征性地下调10%或15%，仍然在等奇迹发生。但你骗不了买家。” 这套单位面积935平方英尺，最初购买价为1,153,900加元，转让价格为850,000加元，买家已支付173,085加元定金。 公寓位于酿酒厂区（Distillery District），靠近Parliament Street与Front Street交界处，所在楼盘名为The Goode，共32层。 Carr表示，他在12月初将该房源发布到Facebook群组“GTA / Ontario Assignment Sales” 中。 房主本人并不愿就此事接受采访，因为这对他们来说是一个相当沉重、难以启齿的话题。 过去几年，这类期房转让交易在大多伦多地区迅速增多。业内指出，利率大幅上升，叠加新公寓集中交付、市场供应泛滥，导致大量买家在融资上出现巨大缺口，无法顺利完成交割。 与此同时，这些因素也直接击穿了期房转让市场。结果是许多卖家即便成功转让，也无法覆盖原始购房成本；而更多人，甚至根本找不到接盘买家。 在市场高峰期，不少投资者购买期房，目标并非自住，而是希望在交房前通过转让合同“翻炒获利”，甚至从未打算真正完成交割。但如今，即便卖家愿意放弃几十万加元的定金，接盘买家依然极其稀缺。 经纪人亲身踩雷：63.5万买的房，或只能卖40万 多伦多Forest Hill Real Estate的地产经纪Grace Chan对这一局面再熟悉不过。 不仅在工作中接触大量类似案例，她本人也正深陷其中。Chan表示，她在2021年于Leaside购入一套439平方英尺的“准一居室”期房，成交价635,000加元，预计将在明年初交割。“我现在真的处在一个非常困难的位置。” 她指出，随着利率上涨，再加上离婚以及受伤导致的个人状况变化，她如今很难通过按揭审批。“现在进场的买家只想找便宜货，他们想看到的是‘血价’，如果能卖到40万加元，我都算是幸运的了。” 她还表示，当前受影响的并不只是投资客。在不少家庭中，亲属被迫出手相助，只为避免买家违约、被开发商追责。 “成百上千套在卖” Jeff Carr 直言，目前市场上“有成百套，甚至可能是上千套期房转让房源”。 “几乎每一个买家，都已经做好随时放弃的心理准备。” 他指出，许多期房都是在2022年初市场顶峰时售出，而此后市场已明显回落。 要想完成转让，卖家必须接受当前已建成公寓的真实成交价水平。 根据多伦多地产局（TRREB）11月数据，与2022年2月高点相比，公寓价格已下跌约 17%。 而地产研究机构Urbanation的数据显示，在市场最火热时，期房价格曾比新建成公寓 高出约 40%，当时的普遍预期是：交房时价格会更高。 现实却是，转让买家仍需按原合同价格完成购买，而银行如今的评估价明显低于当初成交价。如果按揭贷不到原价，差额必须由买家自行补给开发商。而若选择放弃交易，买家不仅定金全部损失，还可能面临被开发商起诉的法律风险。 Facebook上的这套三居室显示，大户型同样难以幸免。但业内普遍认为，真正处在风暴中心的，是大量面积狭小的“鞋盒公寓”，小公寓数量太多，而真正计划自住的买家，往往希望空间更大一些，例如多一间卧室，或至少能容下一只宠物。 Carr目前在旺市的Festival Condos也有一套转让挂牌：位于40楼，452平方英尺，一房一卫，原价556,890加元，当前转让价350,000加元。 Zadegan Group管理合伙人、地产经纪Jonathan Zadegan表示，转让市场并非完全无人问津。目前仍有部分买家进场，包括首次置业者，以及押注市场未来反弹的投资者。 但一个值得注意的新现象是：部分股权基金正在成批收购期房单位。Zadegan认为，转让数量并未明显高于过去几年，但单笔交易的亏损幅度，正在变得更大。 Grace Chan最后表示，可以确定的是，未来一段时间，多伦多公寓市场将持续充满看点。“因为，还有更多新楼盘正在路上。” |
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