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税务法庭处理的一宗诉讼说明不遵守物业交易税务规定的后果。该诉讼涉及一名女地產经纪及其当时只有17岁的孙女。两人于2006年都签订了购买协议﹐各自买入在多伦多正在兴建的一个共管柏文大厦单位。女经纪买6号单位﹐其孙女则买了5号单位。交易于2010年6月完成﹐在同一个月5号单位被售出﹐6号单位在之后一个月售出。
不过﹐女经纪及她孙女在2010年度报税时均没有申报出售这些共管柏文单位后的任何收益。加拿大税局重新评估她们的2010年报税表时﹐发现女经纪没有申报103,206万元商业收益﹐这笔收益源自出售6号单位。同样﹐其孙女也没有申报源自出售5号单位的106,025元商业收益。税局因此向两人徵收大笔罚款。 女经纪与她孙女在法庭上申辩说﹐她们原意是长期持有购入的柏文单位﹐无意炒卖楼花﹐所以应视出售两个单位所获為资本增值﹐以50%税率徵税。据她们的解释﹐孙女准备中学毕业后﹐入读该柏文隔邻的辛力加学院(Seneca College)﹐并拟住在所购单位内。女经纪则计划把她的单位出租予第三者。 但法官并不接受她们的解释。原因是女经纪和其孙女根本缺乏财力完成两个单位的交易﹐怎可能长期持有﹖ 首先﹐女经纪的信用评级很差﹐没有任何一间传统金融机构会贷款给她﹐而她孙女的年薪少于7,000元。况且﹐女经纪需透过朋友的短期贷款﹐才能完成单位交易并出售。她之后把出售5号单位所得﹐帮助完成6号单位的交易。女经纪没有拥有过6号单位﹐便把它放盘出售。 法官基于此判断﹐女经纪纯粹為了出售柏文单位谋利﹐是典型的炒卖物业﹐所以法官认為两个单位出售所获得益﹐应以税局定性為商业收益对待﹐而非资本增值以50%税率徵税。 女经纪又在法庭上辩称﹐不知道需要申报利润。法官认為﹐这样的解释难以置信﹐由于女经纪提交2010年报税表时﹐她在地產行业从事了约23年。法官不相信女经纪不知道她的单位若不是惯常居所的话﹐所获利润便要交税﹔因此﹐法官裁定女经纪出售6号单位没申报利润是重大过失。 相反﹐法官认為女经纪的孙女未致犯上严重错误。法官的理由是现年21岁的孙女的报税经验﹐只限于每年提交T4入息表格﹐收入申报相对较少﹐而且要靠她父亲及祖母告诉怎样填报。 |
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