银行雇员的糟糕建议导致魁省老人白付万元房贷保险费

因为人寿及伤残保险经常与房屋贷款一起捆绑销售，所以很多人把贷款保险跟人寿及伤残保险弄混，事实上这是两个截然不同的险种。只有当借款人因疾病或死亡而无法还款时，人寿及伤残保险才能派上用场，替借款人还款。尽管时常有保险推销人员向客户大力推荐人寿及伤残保险，但它不是必须的，可由购房者自行决定购买与否。

然而，贷款保险却是强制性的，其费率取决于购房者首付的高低，通常为贷款总额的1.8%至3.6%。如果您买了一栋30万加元的房屋，首付只交了5%，那么您要交纳的贷款保险费将超过1万加元。很多购房者像偿还贷款那样分期支付保险费，这会让总保费进一步攀升，因为里面又多了一些利息。

举个例子，假设您以3.5万加元（17.5%）的首付买了一栋20万加元的房屋，那么您要交纳的贷款保险费大约为3000加元。如果您选择跟还贷一样，在25年内分期支付这笔保费，那么在年利率为5%的条件下，您为保费支付的利息会超过2000加元，也就是说您在购买房贷保险方面的总花费会超过5000加元。而您当初在交纳首付款的时候，就是因为差了5000加元而必须购买房贷保险。

在这种情况下，专家的建议是从个人的退休基金（REER）里提出一部分钱来增加首付，从而减少或避免支付房贷保险费。加拿大联邦政府推行的购房计划（le programme d’accession à la propriété，简称RAP）允许每个人从退休基金中最多提取2.5万加元用于购买或建造住房，夫妻两人便有5万加元的额度。

再说回Huguette老太太，最开始根本没弄清她所交纳的房贷保险费是怎么一回事就稀里糊涂地交了钱。她单方面认为这笔保费覆盖了整个贷款期（5年）并且分摊到了每一个月，如果她卖掉原有的房产之后将公寓的贷款立刻还清，交出去的房贷保险费就会按比例退还回来一大部分。

可惜事实并非如此。房贷保险费确实是覆盖整个贷款期，但却不是逐月分摊，更没有退还这一说。即便是在买房的第二天就把房子卖出去，已经交纳的房贷保险费却是再也收不回来。Huguette在购买贷款保险的7个月之后，也就是她原有的房产正式出手之时，才惊恐地发现贷款保险费原来是不可退还的。老人家随即到TD银行和加拿大房屋抵押贷款及住房保险公司进行了投诉，称有关人员给她的资料不甚明晰，银行未对其做出合理的贷款建议。

事实上，在TD银行的贷款顾问发现他不能用Huguette的原有房产做抵押时，他就应该建议客人去加鼎银行（Desjardins）。在所有的金融机构中，只有加鼎银行能切实帮到Huguette，因为那栋双层结构房屋二楼的贷款就是从加鼎银行得来。依照相关规定，非分割式共管物业的所有业主必须向同一贷款人借贷。

很明显，如果当初接待Huguette的贷款顾问建议她去加鼎银行，那么TD银行就会丢掉一单贷款生意。但如果Huguette找到加鼎银行，用原有房产做抵押申请贷款，就可以交纳20%的购房首付，也就不必支付那12231加元的保险费了。

TD银行的做法显然是将自身利益放在了客户利益的前面，致使客人无端端地花了一大笔冤枉钱。经过专人调解之后，TD银行最终同意为Huguette仅仅赔付2000加元。