楼市持续火爆 什么刺激了加拿大楼市？

美国《福布斯》5月4日报道“寻找爱情刺激了中国楼市泡沫”，文章中写到若想娶个迷人的上海姑娘，首先得有套不错的房子。对想找对象的中国年轻人来说，如此条件无疑相当苛刻，毕竟中国是全球最昂贵的房地产市场之一。房地产专家说，这种现象一定程度上刺激了中国疯狂的楼市。

从房地产角度看，在中国，结婚组建家庭的确创造了住房新需求。调查显示，大多数中国女性认为男人结婚前应该买房。年轻夫妇通常是首次购房，因而成为中国房地产市场需求的主要来源之一。但这种趋势截然不同于西方文化，但是在相隔太平洋的加国，房地产依然火爆，到底是什么刺激了加国的楼市呢?

经济分析专家所收集世界各地过去数十年来的房价指数﹐按通胀调整加拿大的房价在20年来上升了一倍半。幅度相相似的国家还有比利时，丹麦，法国及芬兰。根据《经济学人》的资料﹐加拿大的房价相对入息比率﹐乃属于全球最高之列。住房负担能力是一个需要留意的因素。经济专家指出﹐若利率保持在低水平﹐房价应会获得支持。加拿大中央银行把利率维持在低水平﹐据专业人士估计﹐部分原因要是保住楼市。

公寓买卖多为自住 一半购房者没有贷款

报告称，多伦多房屋建筑的主要部分为共管公寓。2014年共建1.85万个公寓单位，2015年建筑数量将继续攀升至2.03万间。如此庞大的共管公寓供给，是否可以保证公寓的销售持续火热呢?我们拭目以待!

但就2014年的调查数据显示，虽然供给充足，但是刚性需求依然旺盛，购房者不再持币观望，而是投入到房主的大军中。

加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)公布多伦多、温哥华两地共管公寓市场调查数据显示，绝大多数共管公寓的持有者购买物业用于自住，少数购买者用于出租，通过买卖公寓牟利炒楼的更是少之又少。

加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)在多伦多和温哥华两地的调查了4万2191个家庭，惊讶的发现在2014年购买至少一套共管公寓的家庭中，将近84%的购房者买房是为了自住。

我们可以粗略认为余下的16%基本为投资客，据数据显示，这些投资客中约75%拥有2套公寓，约18%拥有三套公寓，约10%拥有四套或者更多间公寓单位。投资客将手中多余的公寓单位用于租赁。但是相比84%的购房者用于自住这样的比例来看，投资客所占整体市场份额的确不大。这与我们普遍认为的公寓、楼花买卖交易多为炒楼牟利的想法大相径庭。

加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)的调查还显示将近半数的共管公寓购房者中没有贷款。投资客中极少数人会通过向银行大额贷款来购买共管公寓。数据显示，在公寓销售最为火热的多伦多和温哥华两地，45%的购房者没有房贷，还有将近20%的购房者没有靠借债来买共管公寓，这就意味着将近半数的购房者一次性付清所有款项。

背负房贷的购房者中，有33%支付了至少20%，甚至更多的首付。而在投资类共管公寓的购买者中，有高达45%以上的投资客支付了至少20%，甚至更多的首付款。

这项调查结果再一次与我们一直认为的公寓、楼花买卖多为炒楼的想法大相径庭。公寓投资者并不是通过贷款炒高楼价，与许多人想的共管公寓持有者中很多为炒楼者的想法恰好相反，在被CMHC界定为投资者的共管公寓拥有者中，23.7%表示已持有公寓超过10年，在购买後入住其中超过10年者的比率更是高达45%。

丰厚的税务收入 加国政府无意打压房价

虽然温哥华、加拿大两地房价高居不下，引发许多民众抱怨，也总有一些政客明确表态要抑制房价上涨，但是近年来，房价节节攀升，拐点一直没有到来。

本地英文媒体Vancouver Courier指出，如果民众还在认为政府会采取措施，拯救那些希望在温哥华严重飙涨的独立屋市场置业的人，那麽必须得先认清以下一些事实∶

7亿5700万元∶这是去年省府全年的财产过户税(Propertytransfer tax)所得，是笔不可小觑的大生意，今年预估的总收入可达10亿元。

19亿元：这是房市给温哥华市府带来的收入，也足以让政府面对两位数百分比增长的房价避之不谈。数据还显示，仅去年，温市批准的建房许可总值就达18亿8000万元，比2008年增长了77%。

如此丰厚的税务收入，政府很难下定决心打压房价。若高房价真的被打压下去了，将会引起在高位接盘的持有者不满情绪。

独立屋持续紧俏 即将一套难求

独立屋做为拉高整体房价的首要因素，多年来一直处于销售价格疯涨的魁首地位。据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发表的春季报告显示，独立屋和镇屋的开建数量今年和明年同样非常少。其中独立屋今年开建数量仅7,700间，明年预计7,000间。此外，镇屋开建数还少过独立屋，今年才5,050间。

紧俏的镇屋与独立屋将处于一套难求的境地。供给的持续减少，将推高买家的购房意愿，竞争将更加火热化，从而推高房价。底层房屋，如独立屋，已经成为本年度推高大多地区房屋均价的主力。随着市场环境的收紧，平均价格的涨势仍会相当强劲。然而，紧缩的环境因素将会导致市场报复性反弹。在多伦多的住宅中，以独立屋的价格涨幅将持续强劲。温哥华的独立屋均价在几年前已经突破百万，多伦多紧随其后成为第二个独立屋均价突破百万元一套的城市。