高房价不等于高风险 CMHC：房市仍安全

尽管温哥华房市持续火热，拥有全国最高的房价，但是根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）最新的房屋评估报告，由于人口的快速增长、可支配收入的增加以及有限的土地供应，温哥华房市仍处于安全的低风险范围，业主们可以稍微放轻松。然而，由于近年来住房单位尤其是公寓单位的快速增加，个人可支配收入相对缓慢的增长，萨省雷吉那（Regina）和曼省温尼伯格（Winnipeg）房市大跌的风险很高。

加拿大的高房价城市，首当其冲的就是温哥华和多伦多，但是根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）上周公布的《年度房价分析报告》（CMHC’s Annual House Price Analysis Assessment），这两个城市都不在高风险城市之列，相反，温哥华处于低风险级别。  

CMHC对加拿大的12个主要都会城市的房价进行了分析，试图从经济、金融以及人口因素等方面确定加拿大地产市场存在的潜在风险。风险评估主要有四个指标，即是否供过于求（overheated demand）、房价增长是否过快（acceleration in the rise of property prices）、房价是否被高估（overvaluation）以及建筑单位是否过多（overbuilding）。CMHC的首席经济学家Bob Dugan表示，从加拿大全国来看，房地产价值被高估约3%到4%，但房价偏高并不代表房价被严重高估，实际上，这种情况反而可能出现在一些房价较低的地区。 

根据CMHC的报告，温哥华是全国比较平衡的地产市场之一。

温哥华地区的人口和个人可支配收入的不断增加推动了住房需求不断上升，移民涌入和有限可开发的土地资源也在一定程度上支撑着房价居高不下。尽管今年以来大温某些地区的独立房价格已经呈两位数增长，但报告认为一些豪宅区的价格扭曲了整个市场的平均楼价。只要剔除市内一些最昂贵的房屋，温市的平均价即回落至40万至50万元。

报告还指出，温哥华地区的首次买房者倾向于购买市郊地区的低价房屋，高收入者或是已有资产作担保的买房者，则倾向于购买市中心一带的独立屋或高价物业类型。Dugan表示，“我们会持续密切的关注温哥华的地产市场，这是一个非常重要的市场，但目前按照我们的评估模型还没有在温哥华发现任何有问题的情况。”  

5月是一年中地产买卖交易最热络的月份之一，这份报告无疑又给温哥华地产市场的参与者，无论是买家还是卖家，都注入了强心剂，有可能促使房价进一步升高。

萨省雷吉那（Regina）和曼省温尼伯格（Winnipeg）是报告中被评估为高风险的城市，两地房价被高估以及过度建筑的现象很严重。近年来两地大兴土木，建设了很多新的住房单位，尤其是公寓住宅，但是居民收入增长幅度较平稳，因此造成大量闲置的未出售单位。雷吉那去年未出售房屋数量达到了历史最高。尽管今年开发商放缓建筑脚步，但受到低油价的影响，房地产市场进一步受到冲击。今年第一季度的房屋均价比去年同期下降了6%。  

由于建造了创历史记录数量的公寓以及大量公寓待售，多伦多和蒙特利尔被评估为中等风险。多伦多房价增长速度高于个人收入的增长，而蒙特利尔缺少首次购房的买家。

受低油价影响，阿省卡尔加里房屋市场需求降低，过去几个月的房屋销售减少，房价增长速度因此放缓，也降低房价被高估的风险。

按照CMHC评估风险的4个指标，被分析的12个城市多数都属于低风险（7个），全国整体房市也属于低风险。不过，去年国际国币基金组织（IMF）多次提出加拿大的房市存在泡沫，去年年末IMF官员表示全加平均房价约被高估10%，温哥华及多伦多等地的房价更是被高估约20%，评级机构惠誉（Fitch Ratings）也认为加拿大房价被高估21%，这种评估上的差异可能是由于不同的评估方法和数据造成的，片面听取任何一方观点也是有风险的。业主或投资者应该根据自己的需要，理性的分析和判断。