皇银敲警钟：2016年加房价将全面下跌

加拿大皇家银行（RBC）警告，房贷利率可能在今年底开始走高，加拿大房价2016年恐出现“全面下跌”（outright declines）。皇银认为过去几年多伦多、温哥华与卡尔加里等地的房市上扬，主要得利于超低利率，但房价怎么下去就会怎么上来，反之亦然。

加拿大房贷规模最大的银行RBC在最新公布的房市预测中警告，超低利率已近尾声，房贷利率可能在今年底开始走扬，让2015年一些主要市场的房市升势趋缓，2016年甚至会出现“全面下跌”趋势。

以多伦多为例，今年夏天房市红火，主要得利于超低房贷利率，让许多买家愿意负担更高房贷。温哥华与卡尔加里情况也类似。但该行强调，房价怎么下去通常就会怎么上来，反之亦然。

RBC资深经济师雨果（Robert Hogue）表示，最大的考验将是2015年以后，利率在中期是否完全“正常化”（normalize），亦即恢复利率走势的历史常轨。

他认为加国房市可能在2016年或以后出现全面下跌，因为薪资与家庭收入不可能突发大增，抵销房贷利率上扬带来的还款压力，毕竟“价格”还是市场最主要的调节机制。

惠誉重申：加国房价被高估20%

上周惠誉重申其观点，加拿大的房屋价格大约被高估了20％。该评级机构在一年多前第一次在作出此声明，且该评估仍然有效。

据《环球邮报》报导，在其最新的报告中，惠誉表示，它认为过高的家庭债务水准（相对于可支配收入）使得加拿大房地产市场更容易受到失业率升高和加息的影响。它补充说，政策制定者可能会在短期内采取更多的步骤，以确保住房市场所谓的“软着陆”。

软着陆是指市场逐渐失去动力，它会“挤出”市场的一些泡沫，但不会造成市场崩盘。上周三，加拿大央行表示，房地产市场将来最可能的情况仍是软着陆，但接近创纪录的高房价和债务水准使得房市变得很危险。“近期房市的反弹最有可能只是过去数月市场弱势的回补偿，但它可能预示着房价与销售量将进一步持续上升。”央行表示。

《环球邮报》记者采访了惠誉的高级主管Vanessa Purwin，以了解该机构有关加拿大市场更多的想法。

问：您是如何得出高估20%的？

Vanessa Purwin：我们是从加拿大住房价格可持续发展模型中得到房价被高估20%的结论。我们综合了推动房价上涨的五大经济因素，即收入、就业、利率、住房供应和人口增长，以及历史上房地产市场的波动趋势，得出以上的结论。

问：报告中谈到有些主要市场出现供应不足的现象，我猜你谈论的是像多伦多这样的城市。纵观整个加拿大，地区差异很大。你是否注意到这些差异？

Vanessa Purwin：我们专注于最大的四个省份：安省、卑诗省、魁北克省和亚伯塔省。供不应求主要是在大多伦多和大温哥华地区。值得关注的是，在这些大城市边缘的郊区，房价依旧在上涨。从长远看，这里没有支撑房价上涨的动力。所以大城市郊区、小城镇，房价更容易下降。

问：加拿大房市比其他国家如何？

Vanessa Purwin：在美国，我们已经经历了房价大幅下跌。但鉴于近期价格上涨，房市场依然被高估大约10%。
我们不是最早将加拿大和澳大利亚房产市场联系起来的机构。但是，这两个国家有许多相似之处。他们都从房价上涨中受益，甚至在整个金融危机中，房价都在上涨。所以，我们估计加拿大大约被高估了20%，不列颠哥伦比亚省和安大略省最高可能达到25%或26％。我们对澳洲市场也有类似的下跌预测，跌幅在25％至30％。与加拿大类似的是，澳大利亚也采取低利率，支撑了购房者的承受能力；再者，有的大城市如墨尔本、悉尼、珀斯的房产供应量不足，并且人口持续增长也支撑房价。

问：您的预测是否是对加拿大政府的警告？您认为是否需要立即采取一些措施？

Vanessa Purwin：这不是警告，确切地说，是观察结果。我认为政府已经成功地减缓房价的增长，但我们仍然看到价格在持续上涨。所以，在未来几个月，政府可能需要采取更多的行动。但是，到目前为止，他们做的很好，他们知道如何去做。

问：您的意思是将来房价要下跌20％回到一个健康的水准，还是可能会在您提到的其他5个因素推动下继续增长？

Vanessa Purwin：我们不是预测在未来的一、两年，房价要下降20%。我们是看到，相对历史的宏观基本面，房价被高估了20%。但如果居民收入开始快速增加，或者失业率大幅度降低，或人口显著增长，都将推升房价，房价下滑则不会发生。