加拿大房价跌幅创历史纪录，实际房价已回到 2016 年的水平

加拿大房价曾创下历史最快涨幅，如今也迎来了史无前例的大调整。国际清算银行（BIS）数据显示，2026 年第一季度楼市继续下跌，通胀更让房价缩水。实际房价已回到 2016 年的水平，而且可能还会继续走低。

加拿大楼市出现有史以来最大幅度调整

加拿大楼市正经历史上最大幅度的调整。2026 年第一季度，房价下跌 0.8%，较去年同期下降 4.8%。自 2022 年第一季度触顶以来，房价名义上已下跌 20.1%，回到了 2021 年初的价格水平。虽然多伦多的跌幅更为明显，但全国范围出现如此规模的调整还是第一次。

全国范围内类似的大调整历史上仅有两次，而且严格来说都不及当前这次。上世纪 80 年代末 90 年代初，房价在 1989 年第一季度见顶，到 1990 年第二季度下跌 9.4%。另一次是在 2008 年第二季度房价见顶后，至 2009 年第一季度跌了 8.8%。虽然 3 个季度内下跌幅度已然可观，但与如今的跌势相比仍远远不及。

以上数据为名义价格。若考虑通胀因素，全国实际房价的跌幅则更为明显。

通胀调整后房价回到 2016 年

若剔除通胀影响，加拿大实际房价下跌更为剧烈。2026 年第一季度，实际房价再跌 1.3%，较去年同期下滑 6.8%。自 2022 年第一季度高点以来，累计跌幅高达 29.3%，且下行趋势未止。实际房价已跌回 2016 年第一季度的水平，相当于 10 年涨幅一夜蒸发。

从历史数据来看，这一轮实际房价下跌远超以往：

2022 年 Q1 至 2026 年 Q1：-29.3%（4 年）

2008 年 Q1 至 2009 年 Q1：-9.3%（1 年）

1989 年 Q1 至 1998 年 Q3：-21.1%（9.5 年）

1981 年 Q1 至 1984 年 Q3：-21.5%（3.5 年）

有两点尤为突出。

首先，这轮调整持续时间远短于历史最长的一次。事实上，最长的下跌周期之前，房价曾在 1984 年第三季度至 1989 年第一季度间上涨了 68.7%。而这轮调整前，从 2009 年第一季度到 2022 年第一季度，房价则上涨了 119.1%。如果按通胀调整，名义涨幅更高，达到 183.5%。这意味着当前市场还有更大的空间回吐过往涨幅，特别是与年轻人就业市场对比时更为明显。

第二点或许只有数学爱好者才会留意——即通胀在整个调整中的作用。80 年代初那一波泡沫在名义价格下甚至没有呈现，但在实际价格中却是最大一次跌幅。90 年代的下跌有一半归因于通胀，而本轮下跌中，通胀只占大约三分之一。

虽然我们无法预测未来，但有一点值得关注——过去的大调整通常靠宽松信贷政策"修复"。例如，利率曾从 21% 一路降到目前低于通胀的 2.25%。但如今隔夜利率再降 18.75 个百分点以重现当年增长奇迹的可能性极低。虽然有些预算可能真的需要 -16.5% 的利率才能平衡。

决策者不断通过纾困和由纳税人背书的超长按揭贷款等方式努力救市，但这些措施本质上只是把风险转嫁给纳税人，难以从根本上解决问题。

每一次房价的快速上涨，都使得年轻一代买房变得更加困难。把每一轮楼市泡沫当作"向下一代征税"，这种模式终有一天会触及极限——到那时，年轻人要么反抗要么离开，这一问题在多伦多等城市已开始显现。