下半年要崩？楼花买家不惜代价退出合同 独立屋或赔得更惨

据《星报》报道，多伦多的公寓楼花产市场正面临大麻烦！买家们越来越担心大幅加息将导致他们无法完成交易。

一些房地产经纪人注意到，对转卖楼花（assignment sales）的咨询增加。这是一种合法交易，由最初的楼花买家将购买协议中的权利和义务转让给另一个买家。

报道称，近几个月，Royal LePage公司旗下REC Canada的执行合伙人Simeon Papailias接到的买家的电话多了一倍，因为许多人想要解除与开发商签定的购买合同。

共管公寓的楼花通常在大楼建成之前就已经出售，有时甚至在买家拿到房屋钥匙前的几年开售。

Papailias说：“由于市场的恐惧和不稳定，我们看到咨询量大幅增加。客户询问他们是应该退出交易，还是应该继续持有和完成交割。”

他补充说，有一些买家不惜多少代价，也要退出交易。

压力测试利率达7%

这在很大程度上是源于高利率和压力测试，压力测试要求借款人证明他们能够负担得起比贷款合同利率更高的利率，目前已经高达7%左右。许多人没有资格申请房贷，感到“巨大的压力”。

房贷利率已经大幅上升，加拿大央行在2022年七次上调隔夜贷款利率，旨在冷却通胀。从2022年3月到2023年1月，房贷利率从1.5%的历史低点升至6%以上。

Butler Mortgages的房贷经纪人Ron Butler说，对于选择转让楼花的买家来说，一个更加令人不安的迹象是，连这种销售也越来越难完成。

通常，投资者购买楼花后，会在交房前出售，以获利。例如，如果以50万元的价格购买了一套在建公寓，在决定出售时，该公寓的市场价值为70万元，他们会以略低的价格出售，给新买家提供激励，同时仍然有利可图。

但是现在，大多伦多地区的公寓价格比2022年2月的峰值下跌了近9万元。Butler说，这意味着自疫情爆发以来的楼花买家可能不得不以更低的价格出售，并赔钱。而这总比无法完成交割而失去支付给开发商的20%定金要好。

独立屋房花买家更惨

对于那些在大流行期间购买了独立屋房花的人来说，情况更糟。

Butler说，如果是在2021年年中以150万元的价格购买的房花，并要在2023年9月完成交易，那么贷款机构对房屋的估值可能降到110万元。这些买家将发现自己无法获得足够多的贷款来支付购买价格，而且房贷将比他们在2021年利率低时预期的要贵得多。

Butler说：“他们将需要大量现金来弥补40万元的缺口，这对一些人来说是真正的危险。”

“如果不能成交，开发商就会收走定金，以任何可能的价格出售，因为开发商需要清库存。”

Butler说，在2023年下半年和2024年，开发商没收房花和楼花的情况可能会更多。

如果购买了楼花的买家无法通过转让销售找到新的习家，出租可能是一个选择，因为大多地区的租金已经飙升。但Butler说，即使租金上涨，也可能无法支付增加的房产税、公寓费用和贷款月供。

他表示：“很难有正的现金流。虽然租金涨了，但还是不够。”

房地产业人士指出，值得注意的是，并非所有购买了楼花的人都受到影响。四、五年之前购买了楼花的人仍然有投资收益，不会受到新利率的影响。

共管公寓代理公司Precondo.ca首席执行官兼联合创始人Jordon Scrinko说，他在2018年和2019年出售的大楼已于12月中旬完成交割，客户中没有一个无法完成。

"许多人对利率感到不满，但还没有到被迫清货的地步，" Scrinko说。“但那些陷入困境，在不该买的时候买了更多的人，在试图出售时将很难实现收支平衡。”

很难追踪到底有多少楼花买家无法交割。转让销售不会在MLS系统上显示。市场研究公司Urbanation的总裁Shaun Hildebrand说，没有交易记录，对楼花转让市场很难有“全面了解”。

他说，通常情况下，转让销售平均占项目单位的5%。但即便这一比例增至15%，“考虑到如今共管公寓市场的规模，这也只是相当小的增幅”。

他补充说，多伦多的共管公寓价格同比仍有小幅上涨，这表明转让销售尚未对共管公寓市场产生巨大影响。

不过，高利率让投资者不愿购买在建单位，这可能意味着一些项目将暂停。在开发商开建共管公寓项目之前，需要售出75%的单位。

他说：“加息会减缓需求，但也会减缓供应。几年后，我们从2022年下半年开始看到的预售活动放缓，将导致几年内房产交付量减少，而移民水平将达到历史新高。”