卖房？利率上升时如何管理投资物业

业主应该考虑几个关键问题，以决定自己的投资是否值得。

根据加拿大统计局的数据，通胀率上涨到了8%以上，这是近四十年来最高的年度变化。为了降低通胀率，加拿大央行将基准利率提高到1998年以来的最高水平：2.5%。

希望到2024年通胀率能回到正常的2%。对于抵押贷款利率固定的借款人来说，他们在购买房产时就已经锁定了一个利率。对于浮动利率抵押贷款，借款人支付的利率与央行的通膨胀率挂钩。

加拿大借款人的五年期固定利率大约为4.5%~5.5%，可变利率为3.8%~4.5%，比一年前至少高出2%。

MoneyWise网站表示，现在，轻松赚钱的日子已经成为遥远的记忆，受高利率影响的房地产投资者可能不得不调整行为，以保持正现金流，或者至少在这个困难时期保持收支平衡。

切记房地产是长期游戏

大型房地产投资者，如开发商，购买且持有房产多年，经历许多上升和下降周期。

“我的观点是，如果你要投资，你应该是一个长期持有者。”诺尼地产集团（Nonni Property group）的开发商吉诺·诺尼（Gino Nonni）说。

“我不知道你买到东西然后在短时间内可以转身赚取可观的利润的频率。至少，夫妻投资者支付他们的抵押贷款，通常资产的价值会上升。”

他认为，土地短缺将始终制约供应，并给价格带来压力。其结果是一种安全的长期投资。“这就是我的看法，当我的朋友问起时，我也是这样告诉他们的。我告诉他们要一直持有。”

投资应看前景

千禧一代经纪人杰基·陈（Jacky Chan）是贝克西房地产公司（BakerWest Real Estate）的总裁，他的整个成年生活都在做房地产投资。与其他投资相比，他更喜欢房地产，因为它的波动性较小，而且世界人口每年增长约8,000万，人们总是需要一个住处。价格可能会放缓，但总的来说会上升。

“投资移动越快，你就越需要密切监测它，特别是最近对非金融工具和加密货币的炒作。”陈说，“但看看世界上任何一个人口增长的房地产市场，50年前肯定比现在便宜。”

陈说，房地产投资有两件事很重要：正现金流和升值。如果投资者没有因为过多的债务而过度杠杆化，他们应该向长远看，不要被加息吓坏了。

如果你拥有一套100万元的房产，并有50万元的抵押贷款，利率为5%，简单地说，你每年要支付25,000元的利息。

如果这100万元的投资在一年内增加了5%，那就是增加了5万元，所以业主有2.5万元的净收益。“即使利率上升了，房地产的价值仍然在增加。”

当情况紧张时

假设你购买了一套公寓居住，并购买了另一套作为投资。随着利率的攀升，如果你办理了浮动利率的抵押贷款，而租金却无法支付更高的抵押贷款，会怎样？繁荣抵押贷款（Thrive Mortgage）的抵押贷款顾问亚历克斯·麦克法登（Alex McFadyen）看到，很多人在过去几年中购买了第二套房产，他们现在可能发现自己已经捉襟见肘。所有的专家都会告诉你，卖掉房产应该是最后的手段，但当成本越来越高时，你如何避免这种情况？

麦克法登说：“问问自己，房产本身是否真的处于水深火热之中，或者是否有我们可以去除或消除的费用？这是我们要确定的第一件事。”

他让他的客户写下他们所有的财产支出，包括管理和维护费用、税收、水电和任何即将进行的房屋维修。如果是主要财产给他们带来了压力，那么他要求他们写出一个现金流预算表格，看看有什么进账和出帐。麦克法登发现，开支的罪魁祸首往往是汽车贷款或信用卡债务，或者现在更常见的——旅游债务。他建议，削减这些债务，把这些钱用于你的抵押贷款。

掌控局面

如果开支确实无法控制，麦克法登建议客户考虑用贷款来合并债务，比如办理第二套抵押贷款或房屋净值信贷额度（HELOC）来控制局面。他预测合并将是未来12个月的“大趋势”。

“我问我的客户，‘你现在晚上能睡着吗？’如果有人不能够有效地摆脱债务，为自己设置第二抵押贷款或房屋净值信贷额度来帮助解决事情，有什么不利之处？”

麦克法登有一个客户欠了将近75,000元，这导致其信用评分下降到500分以下（良好评分应在650分以上）。债务整合后，变成了更容易管理的单笔付款，而不是只付所欠利息的几笔付款。最关键的是，在你负债累累之前做到这一点。

重组以应对艰难时期

长期来看，每个人都同意房地产会升值，所以要想办法度过这段时期。

例如，麦克法登正在帮助他的一些客户将20年的抵押贷款重新摊销为30年。随着摊销期的延长，客户的月付款额减少，这有助于减少开支，消除付款冲击。

麦克法登还建议即将续签的抵押贷款持有人考虑再融资方案，并锁定一年或两年的抵押贷款，直到利率稳定下来。他说，如果历史趋势是一个指标，我们已经接近顶峰。他的很多客户正在采取这种方法，因为如果利率真的如预期般回落，那么短期抵押贷款有很高的价值。这意味着借款人并没有被锁定在一个较高的利率上。此外，如果他们确实想利用较低的利率，他们不会面临巨大的罚款。

“我们已经看到人们担心抵押贷款付款的增加，我们已经帮助他们锁定了短期贷款，以阻止这种趋势。”

要知道何时出售

当一个人现金流为负，夜不能寐的时候，就可能是出售投资物业的时候了。你必须考虑到你的心理健康，麦克法登建议。

“如果你的资金严重不足，而且没有重新摊销或合并债务的选择，导致你你无力支付，那么这会影响你的生活质量。如果该房产也有即将到来的开支，那么我们会建议放手。”他说。