有人唱衰上海楼市，但情况可能恰恰相反

受疫情的影响，上海全市按下“暂停键“。其中和楼市相关的两件大事”集中认购“和”集中供地“纷纷延后。在此期间，网上也流传着两种声音，有人认为上海的经济将会衰退，房地产市场将走下坡路，但也有人认为疫情后，”老破小“暴露的问题被放大，届时新房市场将迎来抢购潮。

从市场面来看，疫情后上海新房市场会迎来一波供应潮，当然疫情势必会助推更多改善的购房者优选新房。那么和新房息息相关的就是土地市场，俗话说“楼市冷暖，土地先知“。

长三角区域杭州土拍火热，南京意外遇冷

全国首轮集中供地基本已经进入尾声阶段，其中长三角各城市基本都完成了集中供地的出让，上海由于此轮疫情的影响，推迟了出让活动。从目前长三角完成出让的热点城市来看，杭州、宁波及合肥等热点城市依然很火热，而南京却意外冷落。

2022长三角热点城市首轮供地情况

先来看热度最高的杭州，4月25日上午，杭州启动2022年首批集中供地，共出让60宗涉宅地（包括2宗租赁用地），其中23宗报价“触顶”，溢价率均位于9%-10%之间。

杭州本轮土拍折射出另一个积极的信号是，进场的开发商不再是国企、央企一家独大，其中有不少是民营房企。

除了杭州“本土一哥”滨江集团独揽11宗地块，绿城拿下7宗地块紧随其后，此外，众安房产、大家房产等本土民营企业共收获8宗地块。

而更早前的4月20日，宁波2022年首批集中供地中5宗封顶摇号地块结果出炉。本批次地块中，央国企拿地金额高达235.9亿元，占比达到九成，保利置业63.4亿竞得3宗夺冠。

20宗商品住宅地块，成交总价为245.1亿，平均楼面13472.6元/平，平均溢价率6.1%。本批地块热度分化明显，除5宗封顶地块外，仅剩3宗地拍出溢价，剩余地块均底价成交。

而在上月底就完成首轮竞拍的合肥也是热度相对较高的城市之一，据悉，合肥共成交24宗涉宅用地，吸引了40余家房企参拍，最终15宗地块进入竞品质环节，成交整体溢价率达到11.2%。

当然并不是每个城市都像杭州这样乐观。也有城市出现了遇冷的情况，南京就是典型案例，在今年第一场土拍20宗地块中，6宗流拍，成交总价191.75亿，整体表现不及宁波、合肥等城市。

与去年对比来看，南京本次集中供地流拍率升至32%，高于去年任意批次，14宗成交地块中3宗触顶摇号，3宗溢价成交，余下全部底价成交，整体竞拍热度较去年第三批次进一步走低，从拿地企业来看，央国企成为拿地主力。

另外，苏州和无锡的土地集中出让活动将在5月进行。而上海首轮供地则要视具体解封情况而另行安排。

对此，中原地产市场分析师卢文曦表示，各城市土地市场出现冷热不均的现象，同样是省会城市，南京和杭州之间的竞争也很激烈，但是从市场表现可以看出房企会青睐哪些城市。

受到疫情影响，经济发展不可避免受到压力，但是一个城市发展前景是这个城市的产业、人口等综合实力决定的，居住只是一方面，这两年杭州对人才引进力度大，围绕人口会产生很多需求。

房企积极报名，上海首轮供地依然有盼头

那么作为全国经济中心的上海，虽然受到了疫情的影响，但疫情结束后，上海依然还是那个上海，市场或将再次走上正轨。

上海今年第一批集中供地40幅，其中4幅城中村地块均已底价出让，剩余36幅地块则推迟。

网传消息，上海首轮出让的36幅地块，除了临港的地块热度相对较低，其中有10幅地块的竞买人数超过5家。其中最多一幅地块吸引了9个竞买人参与报名。从这些报名较多的地块来看，参拍企业中国企、央企依然占据主导，不过我们也看到了金地、仁恒等部分实力比较雄厚的民意房企。

上海首轮供地报名人数较多地块一览，仅供参考

从这些报名较热的地块来看，全部是纯住宅用地，对于开发商来说，商住用地中的商业部分不仅有自持的要求，开发难度也相对较高，不少开发商为了能快速回笼房款，会更倾向于纯住宅类产品。

另外，土地收入是全国各主要城市最重要的财政支柱之一。以杭州为例，去年卖地收入3132亿元，仅次于上海。

图源国民经略

而上海作为全国的经济中心，财政收入也更多样化，不过土地出让金对财政收入依然做了很大的贡献。2021年上海土地出让金高达3143亿，而上海2021年的财政收入为7771.8亿元（数据来源于上海市财政局）。

再加上近期较为宽松的货币政策，例如央行昨日全面降准0.25个百分点，还有针对房地产行业的政策举措，包括合理确认个人房贷最低首付款比例和贷款利率要求，并支持房地产相关企业的融资需求，无论对买房人还是房地产商，都能起到提振的作用。

中原地产市场分析师卢文曦也同样看好上海的土地市场，其表示疫情只是暂时带来发展的干扰和影响，房地产开发周期比较长，上海的确受到疫情冲击，但从土地开发到销售周期大约要1年，那么这种周期性变动可以抹平。所以，一旦上海土地拍卖再次开闸，还是会受到热捧。

总体来看上海第一轮土拍还是呈现出积极的信号，加之上海的土拍政策对于房企也比较友好，在限制溢价率的情况下，还能保证房企的利润率。对买房人来说，房地联动价能防止房价的过快增长，因此上海首轮土拍或依然有看头。