央行加息 火爆房市要降温？未必！

央行要加息了，市场上的买家和房贷持有者需要知道些什么？

多伦多星报今天的报道称，专家们表示，即使央行开始提高利率，房贷供款仍然很低，不足以抑制买房的需求。

报道称，自加拿大央行将基准贷款利率下调至0.25%以来的两年里，在多伦多地区火爆的住房市场，更多消费者转向风险高但成本较低的浮动贷款利率。现在，随着央行最早于周三开始加息，预计将有更多借款人重新转向固定利率。

预计央行接下来有一系列加息行动，利率到明年下半年达到1.75%。即便如此，星报采访的房贷和地产专家预计，人们不会突然锁定或涌向固定利率。他们也不认为，加息会突然给不断飙升的房价降温。

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专家们称，无论是本周还是今年春天晚些时候，利率上调都不会对每月的房贷供款产生重大影响，至少在最初阶段不会。

随着利率上升，一些买家可能会离场观望。最近的报告显示，GTA地区的抢房竞争已经轻微减弱，但市场仍然非常紧张。

加拿大按揭专业人士的一项研究表明，过去两年的低利率让风险较高的浮动贷款利率更受欢迎。调查显示，过去3年续期的房贷中，约有三分之一是浮动利率贷款。在过去两年里，浮动利率的比例已升至一半左右。

"随着利率上升，我们预计这一趋势将逆转，回归传统的80/20，" Paul Taylor表示。但他说可能需要几年时间。

房贷经纪人Ron Butler说，固定利率已经攀升至3%以上，比一年前的2%高了很多。他记得大约18个月前，五年期固定利率仅为1.59%。

至于浮动利率，Butler表示，约25%至30%的浮动利率房贷持有人“将在第三次加息时完全恐慌”，寻求固定利率。

他表示：“如果你在5个月内看到3次(加息)，你就会想，‘好吧，如果继续走高，最终将达到6%。’”

一些人也会受到他们使用的银行产品的影响。一些会因利率上升而增加还款。其他人则保持供款金额不变，但这些人需要更长的时间来偿还本金。

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多伦多地区房地产委员会(TRREB)首席市场分析师Jason Mercer表示，即将到来的加息是自推出房贷压力测试以来的首次加息。压力测试要求购房者有资格获得5.25%的贷款，高于银行实际收取的利率。这意味着，贷款机构已经认为买家有资格获得比他们实际需要支付的更高的利率。

“因为以更高的利率获得购房资格，(加息)会像以前那样给买家带来很大的影响吗？这还有待观察。”

Mercer表示，去年创纪录的房屋销售远高于人均正常水平，表明可能在今年或明年买房的人已经提前购房，以利用较低的借贷成本。

买家疲劳 抢房仍然普遍

Re/Max Professionals房地产经纪公司的经纪人Jared Gardner说，他看到买家疲劳的迹象。"我在1月失去了不少买家，因为价格一路飙升，买家已经厌倦了在多次竞购战中落败。"

竞购战仍然是常态。但最近报价的买家有所减少，市场上的库存有所增加。Gardner说，这使买家的行为有所改变，他们意识到如果现在不买，明天可能会有另一套房子上市。

Butler说，买家疲劳是真实存在的，但这是区域性和有针对性的。

在圭尔夫(Guelph)，一套有85年历史的平房售价98万元，市场正在放缓。但如果在416地段一套高质量的镇屋，很快就能卖掉。

他认为，如果卖家认为利率上调会打击买家的积极性，可能限制他们以高价卖出房屋的机会，那么可能会促使大量房屋挂牌出售。

Ratesdotca Group的Sung Lee表示，加息的威胁已经被谈论了太久，以至于当它最终发生时，购房者将面临现实的考验。但他不认为浮动利率房贷持有人必须急于锁定利率，因为事实证明，随着时间的推移，这种非固定贷款更加经济。

如果以25年摊还期计算，利率上调0.25个百分点意味着房贷持有人每欠10万元，按揭多还约12元。再加上浮动利率和固定利率之间大约150个基点的差别，浮动利率贷款仍然相当诱人。”

他说：“风险承受能力因人而异，”一般来说，利率必须上升整整一个百分点，借款人才会开始担心是否要锁定利率。

Mercer表示，加息会让一些买家犹豫不决。那些处于“负担能力边缘”的人，那些有其他家庭开支的人，不一定会说“我不打算买了”。

“他们说的是，‘我们将观望一段时间，重新评估我们的情况，不管是房子类型还是地点。’”