吐血的投资房：纽约地标 8 亿买入 1.5 亿卖出

在《蜘蛛侠》《世界末日》和《独立日》等好莱坞大片中均有入镜的纽约曼哈顿标志性建筑——克莱斯勒大厦换主人了。

这座高 319 米的前世界最高楼，十多年前（2008 年）曾以 8 亿美元的价格被阿布扎比财团收入囊中。时过境迁，现在它却被中东土豪以 1.5 亿美元的价格放在市场上 " 贱卖 "，相当于打了 2 折。

据路透社消息，奥地利最大的私人房地产公司 Signa 已与美国地产投资商 RFR 达成协议，合资收购了克莱斯勒大厦以及旁边一座金字塔顶的建筑。

此次交易让卖方阿布扎比财团 " 巨亏 "。2008 年，该财团是以 8 亿美元的价格买入克莱斯勒大厦 90% 的股份。这还不包括十年来支付给大厦的维修与管理费用。

华尔街日报此前预计，阿布扎比财团的投资远不止 8 亿美元。一方面，克莱斯勒大厦年久失修，累计投入了数亿美元的维护成本；另一方面，克莱斯勒大厦所占土地归属于一所私立大学，2018 年的租金高达 3250 万美元。

纽约地产中介 Compass 的经理人 Adelaide Polsinelli 向彭博表示，一方面，因为克莱斯勒大厦具有标志性，所以做任何调整都比较困难；另一方面，因为该大厦的地皮属于库伯联盟学院（Cooper Union school），所以地租将很大程度上影响大厦的价格。

根据库伯联盟学院的财务报表，克莱斯勒大厦每年的地租从 2017 年的 775 万美元飙升至 2018 年的 3250 万美元，预计 2028 年还将增至 4100 万美元。

据美国房地产分析机构戴德梁行（Cushman & Wake Field）数据显示，去年第四季度，克莱斯勒大厦的空置率约为 19%，远高于其所在曼哈顿中央区域 11.3% 的平均水平；而中央地区商务楼平均置空率还要高于曼哈顿的 9.2% 总体平均水平。

克莱斯勒大厦的价格十年来 " 大跳水 "，也部分反映出纽约曼哈顿楼市的萧条。华尔街见闻此前提到，去年第二季度，曼哈顿房价中位数同比下跌 7.5% 至 118.9 万美元，54% 的房屋相较于挂牌价折价成交。去年第三季度，曼哈顿的总销售额继续下滑 11%。这已经是该地区连续第四个季度经历两位数的降幅。

分析人士指出，近来纽约房地产市场的调整主要是外国买家减少、抵押贷款利率上升以及供大于求导致的。

这座 " 纽约天际线 " 几经易主

克莱斯勒大厦于 1930 年建成，位于纽约曼哈顿中城（Midtown），曾是世界第一高楼。近二十年间，它多次易主。

1998 年，纽约房地产开发商 Tishman Speyer 和旅行者保险集团（Travelers Insurance Group）以 2.3 亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦。

2001 年，总部位于美国亚特兰大的一家投资基金 TMW 以 3 亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦 75% 的股份。

2008 年，阿联酋政府旗下的主权基金——阿布扎比投资委员会（Abu Dhabi Investment Council）收购了 TMW 在克莱斯勒大厦上的全部股份以及 Tishman Speyer 拥有的部分股份，合计 90%。

2019 年 3 月 8 日（上周五），阿布扎比财团与 Signa-RFR 的合资公司签署了协议，转让在克莱斯勒大厦上的全部股份（90%）。另外 10% 仍为 Tishman Speyer 所拥有。

买家在欧洲起家 初入美国市场

买方之一的 Signa 是发源于奥地利的一家私人地产公司，在欧洲多地黄金地段拥有庞大的地产与商业项目。这包括德国柏林的 KaDeWe 购物中心和 Upper West Tower 商业楼宇，奥地利维也纳黄金街区的 Park Hyatt 酒店，德国慕尼黑的 Alte Akademie 艺术建筑，德国汉堡的 Alsterhaus 百货公司 和 Alsterarkaden 购物商场。

此次合资收购纽约曼哈顿的克莱斯勒大厦，是 Signa 首次进入美国市场。据公司官网介绍，目前拥有的房地产资产价值超过 140 亿欧元，而正在开发项目的资产价值超过 80 亿欧元。

另一买方 RFR 是美国一家房地产投资公司，拥有和管理曼哈顿最负盛名的办公楼，包括 Seagram 大厦和 Lever House。

华尔街见闻会员专享文章曾写到，克莱斯勒大厦易主背后，以其为代表的美国商业地产市场迎来送往、经久不衰。日本财阀在上世纪 90 年代一度成为美国摩天大楼的入侵者；2008 年金融危机后，中东财团逐渐成为大都市天际线的新主人；2014 年至 2016 年间，以万达为代表的中国资本成为美国大都会地标性建筑物的接盘侠。