让海外买家“背锅” 它才是房市的真正推手

自从安省四月份推出了“海外买家税”以来，GTA地区的房地产市场便仿佛遭受了寒流一般，虽然平均房价略有起伏，但是成交量的下跌情况实在是惨不忍睹。众所周知，所谓的“海外买家税”的作用就是为了打击海外买家，然而Fraser研究所近日发布的一项最新报告显示，加拿大房市背后的真正推手，并非是海外买家!

　　低利率+高收入是推动房价上升主因

　　Fraser菲沙研究所所长Niels Veldhuis表示：“由于利率下降和收入增加而带来的借贷能力增加 ，是大家比较容易忽略的因素。”

　　根据该报告显示，从2000年到2016年，现行按揭利率从7.0%下降2.7%，这种下降导致了潜在购房者的按揭借贷权增长了52.9%。而与利率不断下降相对比的，加拿大的平均家庭收入也在不断增加，在14年内，加拿大整体平均名义税前家庭收入上升了53.0%，其中，多伦多上升了35.2%，温哥华上升了47.8%。

　　正是由于按揭利率的下降和平均家庭收入的上升，加拿大购房者的借款能力出现了明显的上升，增加率为126.1%，其中，多伦多的购房者借款能力上涨了99.7%，相比于之前增长了一倍。

　　正因为加拿大按揭借贷能力的提高，让不少原本买不起房的人能够买的到房子，让原本住小房子的人有能力去换置更大的房子，因此，加拿大的房价才在近年来呈现了疯狂增长的趋势。

　　“海外买家税”作用有限

　　虽然自从五月份开始，GTA地区房市的成交量就呈现不断下行的趋势，然而，这更可能是因为购房者的心理作用而导致的

　　对比BC省大温哥华地区的房市就会发现，实际上“海外买家税”的作用是十分短暂的。去年大温哥华地区的平均房价达到了$933,100，实施海外买家税之后，今年1月均价跌至$896,000，5个月的跌幅4%。但是到今年7月，大温地区的房价反弹，房屋均价又回升至创纪录的$1,019,400，比一年前上涨8.7%。一度大跌的独立房价格也涨1.9%，condo价格更比一年前猛涨18.5%。

　　对此，有经济学专家指出，大温哥华地区房价下滑是短暂的，主要是BC省府的新税对买家心理造成影响，他们想看看这个政策究竟对房市有多大影响。其实这是经济学的规律，一旦出现不确定性，就会对市场造成暂时性影响。但是当需求大于供给的时候，市场肯定会反弹，即使面临多收税，海外买家也会回来。

　　谁才是房市的真正推手?

　　今年7月12日，加拿大央行宣布将基准利率从0.5%上调至0.75%，这也是7年来加拿大央行首次加息。而在央行宣布加息的一周前，各大银行便已经纷纷调升了固定按揭利率。不过，有地产经纪表示，加息的幅度并不大，并不会对买家的购买力产生影响。

　　有传言称央行有可能会在今年下半年再次加息，但是央行行长7月曾表示，是否要继续加息仍要取决于新的经济数据表现。因此，实际上央行是否真的会在今年再次加息仍是未知之数。有分析人士声称，央行没有迫切加息的理由。

　　虽然央行并没有明确的将要进一步加息的信号，但是仍然加深了GTA地区房市的恐慌情绪，以致出现了买家毁约的情况发生。据TREB发布的7月份的房产报告显示，多伦多7月房屋成交量相比去年同期减少了40.4%，仅有5,921套成交。而综合基准房价更是跌到了$773,000。其中，TREB C06地区，也就是Bathurst Manor地区，此地基准价短短一个月时间跌了$64,300，粗略来算的话，相当于7月这个社区的基准房价以每天2143元的速度在下滑。

　　由于“海外买家税”带来的心理作用，以及央行将有可能进入加息周期的持续影响，未来的房市走向，仍然值得我们深思。