加拿大楼市估值过高 CMHC表示明后年可缓解

　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)近日发展全国及各主要地区楼市评估及展望报告，形容多伦多房市存在失衡问题，居民收入与人口增长未能跟上房价升幅，但预期房价升幅将于2017年及2018年度放缓，有助缓减失衡问题。

　　CMHC指出，全加房地产市场普遍存在“估值过高”(overvaluation)，其中15个最大的房地产市场中，有9个“尤其估值过高”。CMHC据此认为，有高度证据显示，加拿大整体房地产市场已存在出现问题的隐患!不过请注意，在对楼市拉响红色警报的同时，CMHC强调，这并不意味着房价必然快速下降或是断崖式下跌。其中评估报告提到，有强而有力的证据显示，包括大部分大多区的“多伦多人口普查都会区”(Toronto CMA)房市存在问题，同时掌握有力证据指区内房价被高估，但兴建过量的指控则证据较薄弱。

　　警告：4个城市高度风险 5个城市中度风险

　　报告指出，房价上涨已超过个人可支配收入、人口增长和其他支撑房地产市场的基本因素，导致全加很多房地产市场估值过高。CMHC首席经济学家Bob Dugan解释说，估值过高导致全国房市出现红色风险。在一些中心地区，估值过高伴随着过度建设，预示房价上涨会放缓。预计在2017年和2018年，房价上涨会放缓并企稳。

　　此外，加拿大地产协会(CREA)的多重放盘系统(MLS)显示，今年的房屋销售均价预计在$473,400到$495,000之间。CMHC预测2017年的房屋均价会在$483,600到$507,800之间，2018年则在$497,700到$525,100之间。

　　绿色代表轻度风险、黄色是中度风险、红色是高度风险

　　CMHC依据市场是否过热、价格增长是否过快、房价是否被高估以及是否存在过度建设等因素，用绿色、黄色和红色对房地产市场发出风险警告。这是CMHC第一次就加拿大整体房地产市场发出红色警告。今年7月，该机构曾发出黄色警告。此外，全国9个人口普查大都会地区被继续探测出存在估值过高，其中7个更是存在过度建设。

　　房价上涨2017年变缓 2018年企稳

　　报告还称，随着多伦多和温哥华的房价近年来快速上涨，这两个地区的溢价效应已辐射到周边城市。CMHC认为，当前温哥华的房价依然在上涨，并且这种上涨趋势在维多利亚、Abbotsford和Kelowna等地继续加强。同样的情况也发生在多伦多周边的城市。

　　报告还强调，房地产市场活动存在明显的地区差异。在全国范围内，新屋开建和MLS房屋销售预计会在2017年出现轻微下降，并在2018年企稳，达到和经济基本面、人口变化发展更一致的水平。上涨2017年变缓，2018年企稳!

　　明年新房新增最少3.8万间

　　展望报告则预期，2017年多伦多人口普查都会区的新屋动工量介乎38,000至43,000个单位之间，2018年则有36,000至42,000个单位，估计2018年房价升幅适中，而全职职位增长将继续支持房屋需求。

　　多数人并对该报告买账

　　大型私人房贷公司Dominion Lending Centres首席经济师库珀(Sherry Cooper)批评CMHC的报告了无新意，称报告很多细节充斥过时资料，包括卑诗向购买大温住宅物业的海外买家加征15%物业转让税(Property Transfer Tax，PTT)政策实施前，温市楼市价格及成交已开始回软的情况。

　　库珀还批评说：“10月3日联邦财政部曾出台收紧楼市按揭政策为市场降温，CMHC周三的报告只是为该最新公布的政策辩护，而非提出任何有新意的信息。”

　　加拿大楼市确实处在隐患，但目前相信在联邦政府的管制下会日渐有所起色，接下来我们也只能拭目以待。