保楼市还是保汇率？政府陷入两难境地

　　最近联邦政府连续祭出严厉政策打压房地产市场，令许多房地产投资人无所适从。

　　从经济的层面看，加拿大政府显然面临艰难选择：到底是让房地产降温，还是让加币继续贬值?

　　过去两年多的加币狂贬值，对于加拿大经济的刺激帮助非常有限。

　　经历这两年的加币贬值后，不但没有刺激经济，反而令房价狂飙，普通百姓衣食住行条件无一不在恶化!

　　加拿大企业同样处于悲催的境地，大批企业熬过百年不遇的金融海啸，却在这两年的房地产井喷过程中轰然倒下，从丹尼尔皮衣，到futureshop ,加拿大零售业一片凋零。

　　既然这条路走的如此辛苦，加拿大央行退居二线，表示不会再让货币政策担当刺激经济的主角。于是乎，加拿大联邦政府粉墨登场，我们似乎看到，在房价和汇率间，加拿大政府选择要抑制房价!

　　房价未跌，房贷公司先走一步

　　在上周收紧按揭政策台后，加拿大银行之外的所有贷款机构遭到沉重打击。最大的非银行贷款金融机构First National Financial，上周股票大跌20%。另外一支我们经常提到的home capital也是一筹莫展。

　　房贷新政，不仅收紧现在的贷款要求，而且还要银行和金融机构与加拿大CMHC共同分担将来的房贷损失。

　　其实，自去年以来，五大银行贷款就非常严格了，新发的房贷中，非银行的金融机构例如First National Financial之类的公司，放出的房屋贷款竟然占新发贷款的三分之一!这个数字非同寻常，过去五大银行几乎霸占房贷市场的90%。现在，政府还未出手重击楼市之前，五大银行就先行撤退了，把风险留给非银行的贷款机构。

　　房贷新政出台后，所有机构都面临同一个问题：是否提高利率?因为要承担将来的风险，放出贷款的金融机构唯一办法就是提高利率。可是，对于债务已经武装大牙齿的加拿大人，提高利率简直就是生命中不能承受之“轻”!

　　非银行的贷款机构，面临的选择不多，一是向信用更差的客户群发展，二是提高利率;无论哪个选择，前景都不妙。

　　Butler Mortgage一家在线贷款公司愤愤的说，这个政策简直就是把非银行金融机构的腿打断了!这个政策如果执行下去，不仅让非银行贷款公司丧失市场份额，甚至会让许多公司直接关门大吉。

　　有这么严重吗?答案是肯定的。许多人都以为收紧房屋贷款针对的是没有交足20% 首期的低收入人群不，其实并不然。

　　非银行金融机构也不希望天天向下，只与信用差的客户打交道，他们同样与大银行竞争，希望以优惠条件获得信用好的客户。

　　因此，他们把超过20%首付的房贷，通过房贷池(portfolio insurance )保险，把风险转移给加拿大房屋贷款公司CMHC。现在，政府要求分担风险，那么，五大银行可以拨备资金应对风险，相比之下，这些非银行的贷款公司没有足够资金拨备，只能提高利率来应对，因此，信誉好的客户会全部被银行抢走!

　　前保守党领袖建议增加土地供给

　　安省前保守党领袖胡达克，现已淡出政坛，马上要到安省地产协会上任CEO，他呼吁，安省政府不要效仿BC省针对房地产海外买家征税，要对房地产进行调控，最好的办法还是在土地供给方面下功夫。他认为安省政府在环保和经济增长以及房地产土地供应方面需要寻找平和，现在人为限制土地供应的做法使得房价居高不下。

　　剑指海外买家虽然可以在政治上赢得资本，却对平抑房价作用不大，盲目征税不是最佳选择。胡达克认为，解决房价的根本是提供更多土地，允许房地产开发向绿化带发展。他到任房地产协会后，将游说政府重新考虑现在的绿化带，寻找新的土地解决房地产开发的瓶颈，缓解房价的可承付压力。

　　针对这个问题，安省财长Charles Sousa大泼冷水，他表示政府对于房产将来的发展，更偏重于城区密集开发，而不是向绿化带发展!

　　保汇率，打压房价的后果

　　当年在泡沫的压力下，日本政府采取了非常严厉的行政措施打压房地产市场。随着政策的转向，房地产价格暴跌，使大量银行、企业和证券公司出现巨额亏损。在地产价格下跌后，政府收入急剧下降，于是日本政府在1992年出台“地价税”，这种竭泽而渔的做法，使得日本土地价格开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。

　　与日本形成更鲜明对比的是东南亚各国，对于汇率和房价一个也不保!当年美元进入升值通道后，泰国国内经济问题重重，国内企业债务负担上升，企业破产，工人失业以及银行不良贷款上升。1997年7月2日，泰国政府被迫宣布，放弃泰铢盯住美元的汇率制度，实行有管理的浮动汇率制度，当天泰铢对美元的汇率贬值幅度高达30%以上。到1998年7月，泰铢对美元累计贬值了60%。

　　泰铢大幅度贬值迅速波及包括菲律宾、马来西亚、新加坡、韩国和印度尼西亚在内的整个东南亚地区，最终形成了震惊全世界的亚洲金融危机。

　　随后，房地产泡沫最终崩溃，房地产价格迅速下跌，仅1997年下半年，泰国房价就缩水近30%，马来西亚房地产的平均交易量下降了37%，各项房价指数开始大幅回落。最为严重的是香港地区，危机爆发后香港楼市“跳水式”下跌，1997年至1998年一年时间，香港楼价急剧下跌50%-60%。

　　最终还要回到货币政策的老路

　　从以上的讨论看，汇率和房地产实在是个两难问题，保也不是，不管也不行。加拿大政府最近在抑制房价上动作很大，高举的锤子落下时，要考虑潜在的后果，毕竟房地产在加拿大已经是房间里的大象!

　　前保守党领袖的建议实属中肯，增加土地供应是缓解房价过度上涨的一个办法，当然也有破坏环境的嫌疑。

　　根据经济学的基本概念，供给和需求的关系，只要把平衡打破就会改变局面。目前安省的GTA地区人口密集，许多年轻人已经毕业要成家立业，购买自己的房产势在必行，增加土地供应确实是能够缓解压力的。无奈，省政府希望保护绿化带，要求建筑商向内，向高发展，而不是向外蔓延。

　　如果不能提高土地供应，仅仅在行政政策上下功夫，增加海外买家奢侈税，收紧房贷限购，无法解决根本问题，而且容易引发不必要的风险。到那时，政府还是会要求加拿大央行降息，从而回到货币政策的老路上。

　　作为普通百姓，我们无法左右市场，无法对抗政令，只能随波逐流。那么，如何最大限度地保护自己的财产呢?很简单，看着政府的脸色行事，保护房地产既得利益的同时，多持有美元资产!