在加拿大首次购房贷款 怎么选？

　老话常说“安居乐业”，可见在华人的传统文化里，有一个属于自己遮风挡雨的屋檐，是非常重要的一件大事。对于首次置业的人来说，如何选择适合自己的按揭方式，购房之后如何偿还贷款，是需要深入透彻了解的问题。

　　近八年贷款政策日趋收紧

　　近年来，联邦政府不断收紧贷款政策，下面就让我们来看看政策是如何变化的：

　　2008年10月15日

       贷款最长还款时间固定为35年，最低首付5%。政府还设立了一个一致的最低信用评分要求，并引入了新的贷款文件的标准。

　　2010年4月19日

　　政策要求所有借款人统一采用五年固定利率贷款标准，即使他们已经选择短期低利率贷款。政府还降低了加拿大人转按揭贷款(转按揭贷款：二手房买卖中的上家原先在银行办理过贷款，可以通过”转按揭”的形式将贷款转移给买房者。)的最高额度，从房价的95%到90%。同时对于非自住房屋，必须要支付贷款的 20%作为首付。

　　2011年3月18日

　　贷款最长还款时间从35年下降到30年。加拿大人转按揭贷款的最高额度，从90%降到85%。

　　2011年4月18日

　　取消对房屋信贷额度的政府保险，如房屋净值信贷。

　　2012年7月9日

　　贷款最长还款时间从30年下降到25年。同时降低了加拿大人转按揭贷款的最高额度，从85%降到80%，并停止为超过 1百万加元的房屋提供保险。

　　2016年2月15日

　　房屋超过50万的部分，贷款最低首付由5%提升至10%，以房价为100万元的房屋为例，过去首付最低为5万元(100×5%)，现时首付最低为7.5万元(50×5%+50×10%)。

　　什么按揭方式适合你?

　　对于首次购房者，可以选择的房贷种类很多。房贷规划专家Robert McLister认为，下面四条提示需要注意：

　　贷款要有可转移性(可转移性：指能够把贷款转移到新房产上而不需要交罚金)，可转移性最好的贷款可提供给你最佳利率，尤其是在你需要加码贷款时 ——比如想要买更贵的房子。而且，在你卖出旧房后，会有更多时间来完成新的贷款手续(最少60天)。当然，如果你计划在新屋居住五年以上，那么贷款的可转移性就不那么重要了。但计划赶不上变化，最好还是把这条考虑在内。

　　如果你在下一个五年也不打算搬家、重新贷款或者进行大额提前还款的话，你可以考虑一种最经济的“No-frills”(No-frills：不提供非必要服务的)按揭贷款。“No-frills”可以给你一个较低的按揭贷款利率，但代价是提前还款数额减少、提前还款罚金增加，并且被限制在续贷时与其他贷方重新贷款。如果你选择了五年固定贷款，但五年还没到你买了另外的房子准备搬家，No-frills贷款产品不能将贷款转移到新房产上，也就是说，这个产品没有可转移性。虽然不具备灵活性，但“No-frill”优点显而易见，就是稳定且低廉的贷款利率，在贷款到期前都不作他想的话，它能帮你省下不小一笔。

　　如果你的经济情况很稳定，信用也很好，并且每个月至少能存下收入的5%，你可以考虑更短的期限和浮动利率。在当前的低利率大环境下，这种方式能给你省不少钱。如果你选择浮动利率的话，找一个无论当下利率如何变化，也能让你的按揭支出一样的贷款方式。这样便于你规划预算，并且在利率上升时也能令你安心。不过，大部分首次购房者会选择五年固定利率，因为他们的经济情况不允许承担高利率风险。

　　如果你无法决定到底是选择固定利率还是浮动利率，不妨试试混合型按揭贷款。混合型把你的贷款分成两种：一半固定，一半浮动。这是一种很好的方法，既能利用低利率的优势，也能在利率上升时保护你。

　　寻求专业帮助 要注意些什么?

　　PropertyGuys.com的首席分析家 Walter Melanson也提供了他的意见。寻找最佳按揭贷款确实有点压力，尤其是对首次购房者来说。不妨寻求贷款经纪人的意见，他们会为你寻找多个贷方来确定最合适的贷款方案。

　　一些贷款经纪提醒首次购房者，在选择房贷时要考虑很多因素，比如，你确切知道到底每个月从你的银行账户要转出多少钱吗?你有足够的收入弹性(income flexibility)来应对浮动利率的变化吗?更需要考虑的问题是，如果你失业了怎么办?如果你的家庭结构变化了怎么办?还要考虑，你希望多快还清房贷，不是所有的按揭贷款都允许你提前还完本金。资深贷款经纪的意见是，合适的贷款应当是弹性和可预测性的结合，对新购房者来说，这一点尤其重要。

　　贷款策划专员Nawar Naji支招：选择最佳贷款，最重要的是对你的预算进行现金流分析以及贷款压力测试。压力测试能帮你确定利率上升时对现金流的影响，让你清楚地看到，未来是否会出现问题。通过现金流分析以及贷款压力测试，首次购房者会更清楚，负担多少房贷对他们来说更现实，这是选择房贷时非常重要的一部分。