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BC辣招遏经纪转手炒楼 今夏起置业要申报国籍

发布时间: 2016-3-19 17:52| 查看: 2097| 评论: 1|来自: 明报

卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)昨日表示,省府将采取措施阻止地产经纪「摩货炒楼」((shadow flipping)的行为,未来在「转让合约」(assignment contract)时,须卖方「知情同意」(informed consent),法律定义上与「同意」(consent)不同,而且规定最终所有获利将均归卖方所有,希望借此阻止这类「不正当的手段」(shady practice),相关改变将在数周至一个月内出台。

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  简蕙芝指出,虽然卑诗地产议会(Real Estate Council of BC)早前已成立独立咨询小组就相关议题进行调查,但省府决定即刻采取行动解决「摩货炒楼」问题,她认为问题主要为贪婪心态导致,若将获利因素排除,便能抑制有关做法。

  简蕙芝提到,这项改变不需透过立法,省府正与卑诗地产议会合作,希望在未来数周到一个月内更改规例,未来卖方「转让合约」时必须「知情同意」,最终因「转让合约」所得的所有获利,将全数归卖方所有。

  简蕙芝举例解释说,若买方将合约转让给另外一人,此人若因再度转让合约在最终的房屋交易中获利,这些获利将「自动地」(automatically)归给卖方。

  近日持续引发讨论的「摩货炒楼」,即为地产经纪使用更多「转让条款」(assignment clause)情况,让买家于交楼日(closing date)前将房屋多次转手,地产经纪因而于出售同一间房屋期间获数次佣金。

  举例而言,地产经纪找到买家甲以250万元购买一间住宅,买家甲以280万元价转手给买家乙,买家乙再以310万元转手给买家丙后才到交楼日,其间有60万元的价差,卖家并不知情,以为是卖给买家甲。

  其中买家甲及买家乙从转让合约中分别获得30万元利润,必须报交入息税,但不用付土地转让税,因期间并未接收住屋,该地产经纪则可收取3次佣金。

  简蕙芝称「转让合约」的做法常见,几乎各类合约均可被转让,但不正当的地产经纪找到漏洞借此获利,省府会与卑诗地产议会研拟规定细则,希望采取不当手段的地产经纪能被停牌。

  简蕙芝提到,卑诗地产议会之独立咨询小组目前亦正对地产经纪身兼二职、同时代表买卖双方(double ending)等有关议题进行研究,这类问题较为复杂,因此省府将待独立咨询小组的报告出来后再决定是否采取行动。

  此外,简蕙芝亦对加拿大联邦金融交易分析报告中心(FinTRAC)发现地产经纪行或经纪在过去一年在进行交易程序时,有显著不足或非常显著的不足之状况感到不安,她认为FinTRAC有责任制定让地产经纪更容易遵守的规定。

  简蕙芝还指出,省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)及专责房屋厅长高利民(Rich Coleman)将与温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)会面讨论有关改善住房可负担性及租屋问题,另外自今年夏天起,省府将要求所有入市买房的买家均须揭露自身国籍。

  有分析指出,在楼价控制方面,省府面对的民意压力愈来愈大,一年前简蕙芝说不会考虑的一些措施,现在她也表示不会排除任何方案;包括经纪同时代表买卖双方、房屋空置税,以及房屋炒卖税(speculation tax),即房屋如在一个限定的短期内售出,会被征收的税项。

  「知情同意」即了解过程及细节

  有律师解释,简蕙芝所强调的「知情同意」(informed consent),是在屋主充分了解所有转卖过程以及细节后才会签署,与一般可以在不知细节时签署的「同意」(consent),在法律上有明显不同的效果。

  本地律师李时勤表示,简蕙芝昨日所强调的「知情同意」,在法律上是代表清楚了解所有条件等细节后才签署同意,与一般的「同意」可以在不知细节的情况下做决定有明显差异。他以转卖房产为例,「知情同意」必须要让转卖过程至结果完全透明,但「同意」仅需告知屋主「未来可能会转卖」,不需让屋主知道进一步细节。

  李时勤指出,只是「同意」的情况下,因为中间人包揽所有转卖过程及结果,屋主并不知道细节,因此最后如反悔仍可诉诸司法。但如果是「知情同意」的情况下,屋主会需要在书面过程介绍的关键处,一一签下姓名缩写代表「已知情」,因此最后将无法反悔。

  盼公开买家国籍可免舆论矛头指华人

  地产界认为简蕙芝昨日严打摩货炒卖的宣布,完全符合业界本身的职业操守,可以有效制止摩货炒卖的歪风,但仍需要有魄力的重罚才能收效。地产界人士也认为近期主流传媒舆论让华人形象受影响,希望暑假开始公开买家国籍的做法,可以阻止舆论继续将矛头对准华人。

  怡富地产主席蔡宏安昨日对本报表示,地产经纪本身就有义务要为客户谋取最大利益,如果欺瞒客户并透过摩货炒卖来为自己获利,这已经是违反职业道德的行为。他称昨日简蕙芝的表态,与业界本身的职业操守并无二致,只是进一步强化规章,要求地产经纪遵守。

  蔡宏安指出,是否遵行职业操守端看个人,地产公司也无法得知每个经纪内心如何想,现在多了一个手段,可以让经纪更加「守规矩」。但他称目前卑诗地产局(BCREC)虽然早有惩处机制,但仍需要有果断执法的权限及魄力,如果惩罚力度仍然远小于违规带来的利益,难免以后还会有人以身试法。

  蔡宏安也对省府将在暑假执行公开买家国籍的做法表示肯定,认为可以厘清社会舆论。他称近期市场中有来自世界各地的海外热钱,但传媒及舆论皆把矛头对着中国,不仅影响整体华人的形象,甚至引发老侨及新侨之间的对立。

  本地地产经纪苏娴雅则强调,少数地产经纪介入摩货炒卖只是为了赚钱,但省府出面将「利益归于屋主」,让经纪私下摩货炒卖无法获利,确实能阻止这股歪风。

  不过苏娴雅指出,以现在温哥华楼市「两个月转卖便能赚20几万」的疯狂情况来看,少数投机分子会改为「提早交屋」然后立即推出转卖,同样能赚到差价。不过这种情况因为要实际持有房屋至少一个月,因此炒房者将需要承担一个月内的楼市变化风险。
 
标签: 地产
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引用 rage 2016-3-19 20:56
支持。。。

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