小心了:新屋不入住，容易被税局查

家住万锦的唐先生在旺市购买了一栋新独立屋，一直没有进住。一年后的某一天，他突然接到税局的电话，询问他没有入住的理由。他称由于生意较忙，房子还没有装修好，加上新屋后面还在起新屋，噪音比较大，所以暂时还未入住，原来的房子也没有卖。税局的人并没有接受他的解释，称电话已经录音，他将会接到税局的一封信，并告知他有上诉的权利。

　　唐先生称，自己既没有卖房，也没有出租，不知道税局为什么会找到他。他的新房价值90万，如果税局的信中涉及罚款，他想知道大概会罚多少。

　　本地明信会计师事务所合伙人戴静蓉（Carol  Dai ）在接受本报采访时称，税局的这类电话，一般都和新屋合并税返还（HST Rebate ）有关。购买用于自住的新屋，买家可以从政府得到合并税返还。开发商一般会在房价中直接扣除返还部分，自己缴纳HST，并领取HST Rebate 。也就是说，这位买家的新屋价值，其实不止90万，而是90多万。开发商扣除HST Rebate以后，以90万将房子卖给他，然后开发商自己再去申请Rebate 。税局给你返还的前提，是新屋用于自住。这位买家购买新屋一年之久，仍未入住，税局有理由怀疑你是否用于自住。如果你不能给出充分的理由，税局将有权收回你的HST Rebate。

　　戴静蓉表示，由于这位买家既没有将新屋挂牌出售，也没有出租，税局的信中应该不涉及罚金，最多只是收回他的HST Rebate。90万的房子，最高可得到$6,300的HST联邦退税，以及上限为$24,000的省HST退税。如果接到税局的罚单，最好先如数上缴，然后再找专业会计师替你上诉。如果这位买家陈述属实，是有可能全部或部分要回来的。

　　她续称，HST Rebate是政府给予自住新屋屋主的福利。如果买新屋是自住，如无特殊情况，应尽早入住。如果是投资屋，则要如实申报，先让开发商代收HST，然后再委托专业会计师帮你申请退税。投资屋退税需提供一年期以上的租约，以及购买合约等相关材料，顺利的话，交房一个月内就能得到退税。退税金额与自住房相差无几，只是房价在35万到45万之间时，联邦给出租屋的Rebate要低于自住屋。最重要的一点就是，投资屋将来要出售时，升值部分的50%要作为“资本增值”上税。这也是很多新屋买家不愿申报投资屋的原因。她强调，新屋HST Rebate是税务局经常性审核项目，新屋买家千万不要自作聪明，投资屋也假称自住。政府会在一段时间后让你提交自住证明，如你无法提供，则需要退还拿到的HST Rebate；就算你能改成按投资来退税，也需要交利息和罚金。

　　最后她强调，无论是自住还是投资，新屋退税申请时间均为取得产权后两年以内。如果超过这个时间段，即失去申请HST退税的资格

　　请税局与会计师联系

　　一位不愿透露姓名的会计师称，税局近年来增加很多人手，专查新屋买家。交易频繁的买家，都上了名单，挨个被打电话。稽查人员甚至会上MLS和社交网站，一旦发现你的新屋在卖在租，就证明你不住在里面。

　　本地地产经纪Alice Li 也表示，最近很多新屋买家都接到税局电话，她自己也有经历到。她的新屋买了才半年未入住，就接到自称税局的人打来的电话。她称不能确认身份，请对方留下电话，打回去，核准税局确有此人，才回答问题。她说她的一个邻居更绝，接到自称税局的电话，对对方说，你说你是税局的，我怎么能证明你是税局的？叭一声就把电话挂了。税局竟然没有再打电话来。

　　另一位要求匿名的地产经纪称，接到税局电话，自己最好不要回答太多问题。对付警察，可以请对方去和自己的律师联系。同样，税局来了电话，也可以请对方和你的会计师联系。他的一位客户，买了个30多万的新屋，报称自住，实则用来出租，结果税局的电话来了，这位屋主继续编假话，结果被连退带罚29,000元。

　　理由充足即可脱身

　　Alice Li 称，自己最后未被税局追究，因为她已经将原来住的房子卖掉了，她有充分的理由证明，新屋将作为自己的“主要居所”。

　　特许会计师关保卫也举例说，有一个就读多伦多大学的年轻人，父母居住在烈治文山市，为了方便儿子上学，在多大附近买了个公寓让儿子住，2年后儿子毕业，他们将公寓出售，结果被税局查，要他们证明公寓出售前曾用于自住。但这位年轻人所有的东西都寄回父母家，由家长代为处理，甚至连驾照也没有改地址，没有任何文件可证明他曾住在此处。最后要由大厦的物业经理证明，年轻人经常在大厦出入，才逃过一劫。

　　还有一个个案，一买家在多伦多市中心买了一套公寓单位，入住才3个月，即被调职到外地，被迫将公寓出售。税局质疑业主炒楼。但业主能证明自己曾在上址居住，调职也属意料之外。最终税局认为理由充足，不予追究。