加拿大人住不起房子 全是中国人的错?

根据大温地产委员会(Real Estate Board of Greater Vancouver)所给出的数据，从2010年2月至2015年2月，这五年间，本地工薪阶层最能负担得起的两种房屋类型：公寓(Apartment)和联排城市屋(Townhouse)的价格并没有出现大幅增长，一直处于平稳状态。

从大温地产局的数据中我们不难看出，售价涨幅较大的无疑是独立屋。五年来涨幅最大的是温哥华西区、温哥华东区，西温等公认的豪宅区，五年内的这几个地区的平均涨幅大约为41%。北本拿比和南本拿比独立屋五年来平均售价涨幅分别为31.1%和37.6%。过去五年，数量增长最快的是400万至500万元价格的房屋，增长408%，超过500万元的房屋也增加了243%。其次为300万至400万元的房产，数量增长36%，百万以下的独立屋则减少了45%。

不可否认，豪宅及普通独立房价格的上涨跟华人购房者不无关系。房产经纪Malcolm Hasman表示，在他所销售的楼盘中，90%的买家是亚洲人，其中大部分来自中国大陆。但Hasman是以销售豪宅著名的地产经纪。豪宅市场本来就是小众市场，并不会对普通加拿大人的购房选择带来什么影响。一个年收入7、8万的家庭，也绝不会考虑在豪宅区购买百万以上的独立屋。

即使学者和政客所宣称的“中国买家推高了大温房价”的说法是真实的，那从数据上看，他们并非全面“入侵”大温房地产市场，而是有选择性的购买本地豪宅，推高的仅是独立屋的价格，对普通加拿大人的住房可负担性并无太大的影响。

在一些研究中，学者对温哥华房价不加区分的采用平均值计算，抹杀了不同房型市场的差异，计算出的数据也就不能反映中国买家对市场的具体影响。

大温联排屋及公寓价格变化及市场基准价表(table 1)

大温独立房价格变化及市场基准价表(table 2)

前加拿大驻华大使马大维质疑中国人将“热钱”带到温哥华楼市，购置房产后又不在此居住，导致大量空房。他将中国投资者称为“离岸”(offshore)投资人。“离岸”投资指的是投资人将钱投放在非居住地国家，那么这部分人最可能是指没有移民身份的中国籍人士。对于那些加拿大籍的中国移民和持枫叶卡的中国公民来说，并不能将他们归为离岸投资人。《加西周末》记者在调查中发现，尽管很多政客和媒体都将矛头指向“中国”购房者，但截至目前，没有人能拿出确实的数据证明目前加拿大房地产市场上到底有多少无加国永久居民身份或国籍的中国买家。而华人购房的主力军仍是华裔加拿大人和永久居民。

媒体报道的花费5180万元购买温西豪宅的陈脉林的家人据称在7年前就已经来到加拿大，现在已经是加拿大公民，他们购置房产的行为显然不能算在中国投资人身上。马大维自己也承认，关于中国购房者是否是导致加拿大房价过热的元凶需要更多确实有力的信息，不能靠“以讹传讹的都市传言”。

近期，加拿大联邦移民局突然改变移民政策推出快速通道项目，导致大量留学生移民无望。接着，个别媒体又发表文章，将矛头直指华人移民，称投资移民在加拿大缴税额远远低于其他移民。在这种情况下，炒作“中国人购房推高加拿大房价”，在联邦大选即将到来的敏感时期，就给人以别样的联想。

不论媒体和政治人物的发言是否是为大选铺路，将普通加拿大籍华人视为“中国买家”，并且认为这一族群影响加拿大人的住房可负担性都是十分危险的。

房价高原因多样 政府须负责 

在很多地产商眼里，多伦多及温哥华独立屋房价过高的原因不能全部归咎于中国购房者。加拿大各级政府要付相当一部分责任。

据3月12日出版的《加拿大地产周刊》(Canadian Chinese RealEstateWeek)报道，温哥华2015年1月最新颁布实施的新建住宅细则被认为是北美最严格的房屋建设法规。多名地产界人士认为，这项法规大幅提升了建筑成本，等于是给温哥华房价火上浇油。南温哥华从事窗户定制40余年的Peter Frenger建筑公司负责人Peter Frenger认为根据新细则的规定，新建房屋的窗户必须通过检测，以符合更高规格的能源标准，他抱怨道新的法规使他负担不起昂贵的检测费。

除此以外，政府征收过高的房地产税也是造成大温地区房价过高的原因之一。大温地区房屋建设协会首席执行官Bob de Wit指出，联邦、省、市三级政府对房屋所征收的税收(taxes)，费用(fees)和土地发展费(Development Costs)已经占到新房房价的20%-25%。在过去几年，这些费用增长幅度很大。Bob de Wit尤其提到，市政征税仅占政府部门所收款项的5%，剩下的部分都被联邦和省政府征收。

除了建筑材料成本上涨，城市发展协会(UDI)CEO Anne McMullin在接受《加拿大地产周刊》采访时表示，温哥华土地供应数量下降也是导致独立房价格上涨的一个重要原因。McMullin认为，房房价格跟供给有着很大的关系。近几年温哥华独立屋需求量上涨，但独立屋用地开发数量越来越少，供远远小于求，导致独立房价格逐年升高。Central 1信用组织首席经济学家Helmut Pastrick在接受《省报》采访时表示，有限的土地供应量是导致温哥华房价上涨的主要原因。他认为，虽然中国购房者对温哥华西区和西温的房价有一定影响，但即便是没有这些“离岸”投资，大温地区房价也不会降低多少。

此外，加币近期大幅贬值、房贷利率下降等因素都是加拿大房地产价格上涨的原因。某Sutton地产经纪说，近期抢房的并不只是中国买家，还有很多西人也在借机进入市场。

西温拥有80多年历史的著名发展商British Pacific Properties总裁Geoffrey Croll先生在接受《加拿大地产周刊》采访时所表示的，即便如今房地产市场处于上升期，政府和开发商都有责任保证当地居民的住房可负担性。将责任全部推给中国购房者，恐怕有失偏颇。