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在魁省收回出租房 要给房客补偿吗?

发布时间: 2015-2-17 16:50| 查看: 7581| 评论: 0|来自: Epochtimes

加拿大魁北克省居民MARINA女士来信问:我买了一处双联房(duplex),我的父母要在2015年5月份来探望我,所以我想把第二层楼给父母居住。我已经在2014年12月20日告知了房客(房客住在这里已经18年了,租房合约到期日为2015年6月30日)。房客要求我支付他$1,000作为搬家费用。请问这合理吗?我可以不支付$1,000而收回这套房吗?


魁省房管局(Régie du logement)发言人Denis Miron回答:

在收回出租房(reprise du logement)的情况下,如果房客不同意房子被收回,房主应该找房管局(Régie du logement)帮助收回出租房。法官可能会要求其支付赔偿,但不是必须的,具体要看仲裁判决(选择)。

理论上讲,收回出租房(reprise du logement)是法律允许的,不应受到任何阻碍。这属于法律规定的“房客拒不搬迁权利”(le droit au maintien dans les lieux)之例外。因为作为房客,如果很好地遵守他的义务,是可以在出租房居住任意长时间的。但有些例外情况允许房主终止租约,而收回出租房就是例外情况之一,如果遵守期限和条件,收回是完全合法的。

房主为了扩建、重新分割或改变用途等而收回房屋往往很难逐出房客。但是,如果收回房屋是为了自己住或者给自己的父母住这种情况,就像这封来信中说的,希望给自己的父母居住,首先要发信函通知房客,来信中说已经发过信了。这时房客有一定的期限作出回覆。

房客不回覆 = 拒绝

鉴于租约期限为12个月,将于6月30日到期,而房主在12月底就发信通知了,所以通知是在法定的期限内发出的。房客从收到通知之时起(不是房主发信日期,而是房客收到信的日期)有一个月的时间做出回覆。如果房客没有做出回覆,则被视为拒绝。在回信中,房客可以接受或拒绝。

书面通知或回覆为好

最好是以书面形式回覆,因为在任何情况下,无论是通知还是回覆,如果是书面形式,至少在发生争议或诉讼时可以作为呈交法官的文件。而且最好是以挂号信的方式发出,这样就有对方收到信函的证据。

如果一个月期限过后仍没有回覆,则视为拒绝。房主在收到拒绝或超过回覆期限后也有一个月的期限向房管局求助请法官宣判收回出租房。

收回通知的3个要素

在收回通知中,房主应该明确收回出租房的日期、为了何人而收回房屋,此人的姓名和与房主的亲属关系。

原则上来说,在法官面前,如果房主遵守这些条件,则不必担心,即使房客可能有各种理由反对。对于房客的利益来说,只是有可能获得某种形式的补偿。

是否补偿?要看判决

在补偿方面,并没有任何义务规定。但这并不意味着房客不能得到赔偿。房客可以向法官提出辩护,然后由法官判定是否需要做出赔偿,以及赔偿金额。

在《民法典》中规定:“当法庭允许收回出租房时,可以附加被认为合法合理的条件,包括在收回的情况下,向房客支付一笔等同于他收到损失的赔偿金。”因此根据法律规定,在赔偿费用方面是有限制的。按照一般规定,要开具发票。

但这里需再次强调,要根据法官的判决。不排除需要赔偿的情况,但不是自然而然的。为了获得赔偿,也需要经过房管局的审理程序。

房客要求房主赔偿,如果房主拒绝,并表示根据法律规定不是必须支付赔偿,而房客因此决定拒绝搬走,此时房主则应该向房管局申诉。但此举并非为了确定是否赔偿,而是为了使房子的收回合法化。在听证过程中,房客可以主张他已经在此居住很长时间,或者他已经找到了同等的住房等等。

法律没有明确规定,需要视情况而定。要知道的是,房客能够获得补偿的唯一方法就是拒绝搬走,而此时则将由法官判断情况,主要看是否有对房客造成损失。

应保留寄出和接收证明

用挂号信邮寄不是必须的,这只是一种自我保护手段。房客方面,并不一定都有此恶意,但如果他不希望房主收回房子,则可以声称“我从来没有收到过房主的通知信。”这就意味着如果房主决定去房管局申诉,就必须出具自己寄过通知信的证据。而如果想让收回出租房成为合法的房客拒不搬迁权之例外,则必须满足一些条件,其中包括至少在租约到期6个月之前出具书面通知。因此需要向法官证明通知的寄出和接收情况。因此才建议用挂号信邮寄通知书。就算房客不会恶意否认,还是谨慎准备为佳。

在法官面前,可以出具收信回执,或者带来一位可以证明信被收到的证人。这些都可以作为必要时的证据。如果因缺乏证据导致法官拒绝收回房子的要求,房主就只能再等一年了。

无论是怎样的动机和情况,无论是房主还是房客,如果希望通知被法律认可,就需要有证据证明该通知的寄出和接收,以防意外情况。

租约到期才可收回房屋

如果租约是6月30日到期,那么房主只有在租约到期之日才可以收回房屋,不可以提前收回,除非房主能够和房客达成共识。

如果房主十分希望提前收回房屋(如来信所述情况,在5月份收回的话),则需要双方协商,房东可以向房客做出一定形式的赔偿,确保房客能够提前离开该出租房,不排除用和解的方式解决。

再次强调,如果达成协议,最好能落实成书面形式,以防双方中有人否认称“我从来没这样说过。”还是要提防恶意否认的情况。

发收回函 12月是高峰期

在每年的这段时间里,经常有住房收回的情况,因为大部分租约都是从7月1日到6月30日的,目前已经快到规定期限了。

收回房屋只是临时居住 房客可以上诉

要知道,如果我们要驱逐房客,其目的不能是为了让其他人临时居住。法律中没有任何规定一个人需要在一个出租房屋中住多 久。这是一个灰色地带。法律所规定的只是房东有权利驱逐房客,以便让有权居住在此的另外的人居住,但没有明确。这是一个良心问题。否则房东可以驱逐房客之后,让自己家人居住一段时间,然后以更高价格租给其他人……

如果一位房客被驱逐之后,发现取代他住进去的人只是临时居住,房客随时可以对此驱逐进行上诉,这时房东则需要做出解释。 一切将由呈交给法官的证据和解释所决定。我们必须证实自己的目的和良心。

法律中没有任何规定当房东驱逐房客收回出租房时,出租房需要由新住户居住几个月,没有这方面的明确规定。

如果房东需要让父母住进来,可以决定驱逐房客,或者选择为父母另外找住处,如果只是想临时在此居住一段时间。

如果这之后房客发现房东的用意不良,则可以向法官检举。我们看到一些房东拥有许多出租房,他们经常会驱逐一些房租较低的房客。他们可能让某人在那里住一年,而一年之后这个人搬走了,房东再把房子以更高的价格在市场上出租,因为特别是当房客在此居住时间很长时,房租通常很低。但是房东又不能随意涨租,于是这是唯一的方法。

法官会自主独立地进行判断。同样的案情,不同法官可能有不同的判决,法律不能覆盖到所有情况,需要考虑这一灵活性。 
  
驱逐房客是可能会引起严重后果的。没人愿意被驱逐,如果我们设身处地想一下,在某个很喜欢的社区居住了很久的租客,还是会把这里当成自己的家,所以不会希望被赶出自己家的。
标签: 地产

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