温哥华多伦多房价为何脱离工资？研究显示买房钱未必来自本地 ...

温哥华、多伦多的房价为什么能远远跑在本地工资前面？Reddit 地产讨论区的一篇帖文引用 2025 年研究提出：除了房子够不够，还要看买房的钱从哪里来，以及哪些利益群体在影响住房政策的讨论。

这篇帖文由 u/archive_spirit 发布在 r/TorontoRealEstate。帖主介绍的研究出自 Joshua Gordon、David Ley 和 Andy Yan，发表于同行评审期刊 Journal of Ethnic and Migration Studies。论文以温哥华为主要案例，并讨论相关现象对多伦多等城市的意义。

房价脱离工资，买房的钱未必来自本地

按照帖主对论文的介绍，研究认为，单靠住房短缺和分区限制，不足以解释温哥华异常强劲的房价上涨。大量国际财富流入住宅市场，是其中一个重要推力。

如果买家主要靠本地工资买房，购买力通常受到家庭收入、储蓄和贷款额度的限制。但部分买家带来的财富积累于加拿大以外，购买力不一定取决于本地工作和收入。

这也是研究强调的区别：买房主要为了居住，与把房子同时当作金融资产，并不是同一种需求。当境外财富进入市场，本地工薪家庭面对的出价水平，可能早已超出当地工资能够支撑的范围。

帖主介绍，研究把富裕移民和境外来源资本视为温哥华房价逐渐脱离本地收入的重要因素。类似问题也值得在多伦多等吸引国际财富的门户城市中考察。

但评论区有人提醒，不能忽略本地已有的购买力。

网友 u/ChicAndSimple 表示，她和丈夫，以及身边不少人，在过去一年没有依靠父母或家庭资助也买了房。她认为，没有参加此前因怕错过而追价的抢 offer，选择等市场回落，是重要原因。

她还提到，另一些家庭的父母几十年前以低得多的价格买房，如今正把财富传给下一代，或帮助子女付首付。她承认外资有影响，但认为本地财富同样可观，公寓对不少买家仍是选择；裁员和当前经济状况则是另一个需要考虑的问题。

谁受益于房价上涨，谁影响问题的解释？

帖主认为，论文的另一重点不只是钱从哪里来，还包括公众为什么更常听到住房供应不足的解释。

研究使用了“增长机器”这一概念，指从地产活动扩张和房价上涨中获得经济或政治利益的群体。开发商、地产企业、金融机构、现有业主，以及目标与楼市持续增长一致的政治人物，都可能在其中。

按原帖介绍，研究批评一种占主导地位的解释：把住房难负担主要归因于供应不足、分区限制和开发监管，却淡化国际资本及投机需求。

研究者认为，这种解释有利于那些希望扩大开发、维持强劲地产需求的组织。既有业主不希望房价下跌，也会让改善可负担性的政策面临阻力。

这并不等于研究认为不用建房。原帖明确强调，供给和需求都影响房价；问题在于，当购买力受到国际资本和投资动机推动时，只比较人口增长与新建住房数量，可能看不全原因。

限制房产投机，不等于反对移民

对华人读者而言，这场讨论还有一个敏感问题：批评境外房产投资，是否就意味着排外？

按帖主介绍，论文讨论了反对外国房产投资的声音，如何有时被描述为排外、反动，或“住房民族主义”。研究者对此提出质疑，并指出，限制外国持有房产的政策得到不同族裔群体的广泛支持，反对投机也有经济层面的依据。

研究强调，应区分针对人的身份进行批评，与讨论某类房产投资的经济后果。不能自动把后者等同于敌视移民或某个族裔。

评论区也有网友担心，讨论外资很容易滑向种族指责。网友 u/Ok_Currency_617 认为，建设成本、政府收费、税费和可负担住房要求同样影响房价。他特别强调，要区分外资购买现有住房，与投资新项目、购买楼花：后者可以帮助项目融资，并增加未来供应。

另一名网友担心，限制外国人买房，可能影响企业对当地投资环境的判断，甚至妨碍企业派员工前来开展业务。这名网友更倾向于增加供应，并提出购房补助或社会住房等方向。

帖主回应，投资企业、创造就业，与竞购现有住宅，不应混为一谈。他也承认，外资购买楼花可以帮助建设融资，但认为这不能证明其对房价没有影响。至于购房补助，如果只是增加购买力，却不处理投机需求，反而可能进一步推高价格。

税能否压住房价？评论引用了哪些证据？

按照原帖介绍，论文讨论的需求管理工具包括外国买家税，以及投机和空置税。研究者认为，BC 省的经验显示，限制投机需求的税收措施可以帮助楼市降温。

论文还讨论了更全面的房产税措施，针对使用本国税制之外的财富或收入购房的情况。政策关注的不只是盖多少房，还包括谁在买、钱从哪里来，以及投资行为如何影响价格。

评论区围绕这些措施是否有效展开争论。有网友指出，征税后房价仍然上涨，疫情边境关闭期间房价也曾大涨，因此不能把问题归结于外资。

帖主回应，没有人声称外资是唯一原因，本地投机、信贷条件和利率同样重要。他随后援引两项研究：一项发表于 2022 年 Journal of Housing Economics 的研究，估计 BC 省外国买家税使温哥华房价降低约 5%；另一项发表于 2024 年 Real Estate Economics 的研究，发现征税后，外国买家更集中的社区房价跌幅比其他社区多 6%。

这些数字是帖主在评论中补充引用的，并非前述 2025 年论文自身的量化结果。所提供的讨论内容没有附上这两项研究的完整文献链接。

争论还涉及楼花投资回报。帖主称，加拿大央行研究记录，多伦多楼花公寓投资者在 2015 至 2022 年间，从购买到竣工的平均价格升幅超过 40%，而订金往往只需 20%。他借此反驳加拿大地产缺乏投资吸引力的说法。

反对者则认为，计算收益还要考虑通胀、税费、融资成本，以及股票等其他投资的表现。双方对楼花是否需要在竣工前承担房贷成本，也有分歧。这些属于评论区对投资回报的争辩，不能直接当作已经核实的统一结论。

研究有没有证明，外资比供应更重要？

评论区另一个核心质疑是研究方法。网友 u/PeterDowdy 认为，论文没有量化外资与供应各自的影响，也没有充分分析供应弹性——也就是需求增加时，市场能增加多少住房。他认为，这不足以证明需求因素比供应因素更重要。

帖主回应，论文主要是一项政治经济分析，研究境外资本如何影响温哥华楼市，以及地产利益如何塑造公众讨论，并不是一篇旨在估算供应弹性的计量经济学论文。

针对作者专业背景的质疑，帖主介绍，Joshua Gordon 曾任西蒙菲莎大学公共政策学院教授，并担任过住房投机议题的专家证人和政府顾问；David Ley 是 UBC 地理学教授、加拿大皇家学会会士；Andy Yan 是西蒙菲莎大学城市研究副教授、加拿大规划师协会会士。

还有评论提醒，温哥华的土地限制、移民规模等因素不能遗漏。供应受限与投资需求增加，也并不互相排斥。