大崩盘! 加拿大房价暴跌30% 回到9年前，堪比1990年代

根据加拿大房地产协会（CREA）本周公布的二手房数据，加拿大房价在2月份继续下跌，这一下降趋势自2022年初便已开始。

虽然全国基准房价跌幅已显著，但如果按通胀调整后计算，实际房价下调幅度更大。数据显示，全国基准房价较峰值已下跌近30%，回到九年前的通胀调整水平。

CREA经济学家Robert Kavcic在给客户的报告中写道：“要找到类似情况，得追溯到1990年代的低迷周期。”

“考虑到未来几个月通胀可能上升，而市场仍处低迷状态，我们不认为实际房价的下行趋势会很快逆转。”

将全国房价按公寓和独栋住宅分类来看，独栋住宅的实际下跌幅度略高，这可能与2022年前小城市及郊区房价过热的上涨行情有关。

正如业内人士常说，加拿大房市并非统一，各地区市场差异在实际价格中表现得更加明显。例如，魁北克省2月房价创历史新高，而阿尔伯塔省的通胀调整基准房价大致与十年前持平，在此期间整体价格相对稳定。

大温哥华地区的典型住宅在通胀调整后，也经历了所谓的“失去的十年”。

安大略省房价自2022年峰值以来下跌最为严重。尽管价格尚未跌回十年前的低点，但大多伦多地区的典型住宅自高峰期以来已贬值超过三分之一。

这一趋势显示，在通胀影响下，加拿大房地产市场的回升可能比名义价格数据显示的更加缓慢，购房者和投资者仍面临长期挑战。

加拿大房市陷入数十年最艰难周期

无论用哪种指标，加拿大正经历数十年来最艰难的房地产周期。根据商业地产数据公司Altus Group的数据，全国“不良资产出售”交易呈快速上升趋势。2023年全国共119套，总价值7.67亿元；2024年增至191套，总价值超15亿元；2025年为252套，总价值14.2亿元。

受冲击最严重的是开发用地。当前市场环境下，开发商难以推进项目，这类土地通常无法产生收益。大多伦多地区和温哥华都会区尤其受困。Altus副总裁Raymond Wong指出，实际困境可能远超统计数据，因为许多不良资产尚未进入法律程序。市场触底尚需时日，未来六个月可能会出现更多破产和急售房产。

开发商压力巨大

高力国际（Colliers）地产经纪Jeremiah Shamess表示，法院强制出售案件数量近年来急增，预计2026年下半年至2027年初才可能看到市场真正触底。

在建项目频频陷入困境，原因包括预售价格固定但成本上升、工期延误导致融资成本增加，以及部分买家违约，开发商收入缺口扩大。

大温地区高力国际的Morgan Iannone指出，“新手”开发商最易倒下，尤其是此前只做小型项目、缺乏资金与经验的团队。他在2024-2025年期间完成了大温地区约10起法院强制拍卖。

银行与贷方受波及

困境不仅波及开发商，银行和贷款机构也开始感受到压力。债权人被迫“吞地”，以避免巨额亏损。

Cushman & Wakefield温哥华分公司Brad Newman-Bennett表示，第二、第三顺位贷款机构破产正在影响第一顺位银行，部分土地负债4,000-6,000万元，但市场价值仅1,000-1,500万元，大银行不愿意承认40%-60%的损失，但这些损失是真实存在的。Newman-Bennett预计，银行的压力会逐步浮上桌面。

这一轮调整预计将影响未来十年的房地产供应格局，但问题是：当市场回暖时，又有多少开发商能撑到那一天？