不比不知道：在加拿大各地买房都需要多少收入？

如果要用一个词来概括加拿大秋季的房地产市场，那就是“谨慎”。由于持续的经济不确定性，购房者依然保持谨慎，房屋销售量继续低于去年同期水平。根据加拿大房地产协会（CREA）的最新数据，10月份的交易量比去年同期下降了4.3%。

然而，也出现了一些复苏迹象，同一份报告指出，部分地区市场状况开始趋于稳定，月度销售增长开始消耗积压库存。

但总体而言，市场状况仍然对买家有利，这一点也反映在当前的房价上，与疫情期间的市场相比，目前的房价相对温和。剔除极端高低成交价后，全国房价基准仍比2024年的水平低3%。

根据Ratehub.ca最新发布的购房能力研究报告，对于任何计划在10月份购房的人来说，这意味着加拿大13个主要市场中的10个市场房价较为合理。这份月度报告基于房地产数据、抵押贷款利率和抵押贷款压力测试，实时评估加拿大13个最大城市中心的购房能力变化。购房能力指的是购房者需要多少收入才能获得所在城市平均房价房屋的抵押贷款资格。

整个10月，抵押贷款利率基本保持不变，只有在10月底加拿大央行将基准利率下调0.25个百分点后，贷款机构才开始提供折扣，债券收益率也随之下降。研究中使用的五年期固定抵押贷款平均利率与9月份持平，为4.47%，相应的抵押贷款压力测试利率为6.47%。

这意味着在当月的大部分时间里，房价是影响购房能力的主要因素。

让我们来分析一下这在10月份对加拿大各地市场的购房能力产生了怎样的影响。

加拿大各大城市的住房可负担性

下表显示了2025年9月至10月期间，加拿大主要住房市场的购房能力变化情况，该数据基于申请抵押贷款所需的收入。所需收入基于9月和10月的压力测试利率6.47%以及4.47%的抵押贷款利率计算得出。

本报告仅供参考。数据基于首付10%、25年摊销期、每年4,000加元房产税和每月150加元取暖费的抵押贷款。抵押贷款利率为五大银行2025年9月和10月五年期固定利率的平均值。平均房价数据来自加拿大房地产协会MLS®房价指数（HPI）。

加拿大一些城市的生活成本有所改善

在加拿大哪些地方，拥有住房变得越来越容易？在借贷成本走强和销售出现复苏迹象的背景下，只有一个住房市场逆势而上，没有出现住房负担能力恶化的趋势。

温哥华：市场状况对买家有利

尽管温哥华仍然是加拿大房价最高的房地产市场，但随着房屋销量下降和库存持续增加，该市的房价可负担性在9月至10月期间改善最为显著。根据大温房地产经纪人协会（GVR）的数据，10月份房屋销量同比下降14.3%，仍比该地区10年平均水平低14.5%。

这导致平均房价每月下跌9600加元，至113.25万加元，购房所需收入也下降了1800加元。鉴于房价门槛持续居高不下，购房者仍然持观望态度。GVR首席经济学家安德鲁·利斯在董事会10月份发布的报告中表示：“即使加拿大央行今年10月份第四次下调政策利率，也未能吸引更多购房者重返市场”。

汉密尔顿：供应过剩抑制价格上涨

经济形势放缓也给汉密尔顿房地产市场带来了压力；据汉密尔顿-伯灵顿房地产经纪人协会称，10 月份房屋销售量仅为当月正常水平的 34%，持续高企的供应水平给价格带来了下行压力。

10 月份，汉密尔顿的平均房价环比下降了 6100 加元，至 747200 加元，所需收入下降了 1150 加元，使这座金马蹄城市在住房可负担性改善方面排名第二。

埃德蒙顿：逐步恢复平衡

2024 年埃德蒙顿房地产市场经历了一段火热时期后，今年市场趋于平衡，销售额同比下降 17%，新上市房源数量也回升了近 15%。

埃德蒙顿房地产经纪人协会2025届理事会主席达琳·里德在月度报告中表示：“10月份的数据表明市场出现了自然的季节性放缓。虽然环比增速有所放缓，但销售额和价格仍显著高于去年同期，这表明市场需求依然强劲且稳定。在经历了供应紧张的时期后，与去年相比，房源数量的增加为市场参与者创造了更加平衡的局面——买家拥有更多选择，卖家也拥有稳定的机会”。

从 9 月到 10 月，埃德蒙顿的平均房价下跌了 4900 加元，至 412100 加元，所需收入下降了 940 加元，使该市在提高住房可负担性方面排名第三。

加拿大那些房价负担能力恶化的城市

虽然加拿大大多数主要城市市场的房价可负担性有所改善，13个城市中有10个城市的房价有所下降，但蒙特利尔、哈利法克斯和弗雷德里克顿的情况并非如此。这三个市场的共同点是，房屋销售依然强劲，因为平均房价仍然与收入水平相当。这三个城市的房价均低于60万加元，这有助于维持稳定的购房需求。

加拿大的借贷成本和住房负担能力接下来会如何变化？

近几个月来，借款人享受了一段利率优惠期；加拿大央行今年秋季两次降息，累计降息50个基点，将基准利率降至2.25%，这是自2022年以来的最低水平。但短期内似乎不会再有降息了；在10月29日最近一次的利率公告中，加拿大央行管理委员会在一份声明中表示，他们认为当前的货币政策“大致合适”，足以支持经济和当前的通胀增长速度。

这个基准利率——也称为隔夜贷款利率，被消费贷款机构用于设定其优惠利率，而浮动利率贷款产品又以此为基础。这意味着，除非经济出现新的困境迹象，否则浮动抵押贷款利率在可预见的未来不太可能下降。

然而，固定抵押贷款利率的走势则更难以预测，因为其定价基于债券收益率——而债券收益率又受诸多市场因素的影响，尤其与美国经济形势密切相关。目前，加拿大基准收益率之一加拿大政府五年期国债收益率（贷款机构以此来确定五年期固定抵押贷款利率）在最近几周徘徊于2.8%附近后，已降至2.6%左右。这主要是由于市场普遍预期美联储将在12月降息。尽管加拿大央行似乎正处于观望状态，但美联储的降息仍会对加拿大市场产生影响，并可能为固定利率走低铺平道路。

对于正在购房或即将续签抵押贷款的人来说，需要注意的是利率形势可能瞬息万变。目前市场上的利率——五年期浮动利率3.45%，五年期固定利率3.79%，是近年来最低的利率之一。明智的做法是锁定利率或获得贷款机构的全面预批，以确保能够享受这一优惠利率，通常可以锁定长达120天。如果在此期间利率上涨，将受到保护；同时，如果利率下降，仍然可以获得最低的利率选择。