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最近关于“房屋养老金”的讨论非常火热 不少小伙伴都开始担心自家房子老化后该如何处理，具体什么是房屋养老金，这笔钱从哪里来以及未来又该怎么使用... 于是瞬间有了各种舆论的解读 但是在此之前，其实还有一件事好像被大家下意识忽略了 就是什么样的房子最可能用到养老金 未来那些真正需要使用房屋养老金的老房子，全国到底有多少 今天这篇文章，试着回答下这个问题 首先什么样房子可能会需要“养老” 房龄动辄50、60年的老破小自是不必多说，老化的水管，充满安全隐患的燃气，都是未来修缮维护的重点对象 但另外还有一种更值得重视的潜在情况 其实是商品房 如果我们按照1998年第一次房改算起，房地产发展至今已经大概25年，也是从那个时候开始，开发商进入市场拍地建房，第一批商品化住房也应运而生 虽然这些房子产权是70年，但经过20多年的风吹雨打  大部分也逐渐老旧 买房朋友感叹，房贷还没还完，小区就变破烂 所以这里我们把房龄超过25年的房子，定义为未来大概率需要养老金的老房子 倒推算下来，建成时间也就是2000年 而当我根据《中国人口普查年鉴-2020》，发现把全国45791305户居民按住房建成时间分的家庭户住房状况中 整理自：《中国人口普查年鉴-2020》 2000年前修建的房屋占比高达35% 也就是1600多万户 换句话说，全国范围内每3户居民就有1户，是住在房龄25年以上的老房子里 这还是只是2020年的数据 后面随着年份不断后移，未来需要养老的房子可能远比我们想象中多的多的多 但这还不是最夸张的，即使在当下 整理自：《中国人口普查年鉴-2020》 其中0.4%，是房龄已经超过75年绝对的老破小 75年呀 这样的老小区饱经岁月风霜之后，提供的居住环境是如何的恶劣，我都不敢想 那么接下来就让我们好好看看，在房屋养老金正式实行之前 这些老房子都在全国哪里 01 老房子占比高于全国水平的，有14个省市 先让各位心里有一个坐标 前面我们提到截止2020年，按照住房建成时间划分，全国建于2000年前的家庭户住房一共约1600万户 全国平均占比35% 而具体到全国31个省市，我提前把超过平均水平的都标红了 整理自：《中国人口普查年鉴-2020》 可以看到，高于全国平均的一共有14个省市 第一梯队，占比50.38%，仅上海一个 第二梯队，占比40%-50%，辽宁、天津、山西、河北、山东、浙江 第三梯队，占比35%-40%，包含北京、江苏、黑龙江、湖南、广东、福建、吉林 为什么是他们 最显而易见的这些省市的能级都挺高，上海、浙江、北京、广东，都是盛产一线和新一线的主要省市 那么问题来了，城市能级更高的省市，不应该房屋房龄更新么 恰恰相反 各位有没有想过为什么会有所谓的房屋老龄化，本质上正是因为过去20年棚改城镇化的需要，从而带来大量房屋的修建 修得最早的房子，自然老得也就越快 因此一个很重要的原因，其实是来自城镇化 根据国家统计局的数据显示，2021年我国城镇常住人口为91425万人，城镇化率为64.7% 我们把城市化率拉出来做一个对比 整理自：《中国人口普查年鉴-2020》 你会发现，那些建于2000年前的住房户数占比超过全国平均水平的省市，对应他们的城镇化率也都高于64.70%的水平线之上 换句话说，全国拥有老房子最多的省市，就是过去20年城镇化最高的省市 这也很好解释了为什么第一名会是上海 作为我国最早开埠的国际化都市，当之无愧全国城镇化的领头羊 伴随过去经济快速发展也让上海的住房老龄化远高于其他省市 02 只是没想到上海的房屋老龄化，能这么高 就是这次数据盘点下来，知道上海老房子多但没想到这么夸张，堪称压倒性 第一，是老房子绝对的多 50.38% 全国唯一一个占比超过50%的地区 如今你在上海这座城市看到的房子，超过一半的数量都是房龄超25年的老房子 包括在二手市场 我找兔博士粗略拉了下截止2024年8月上海的挂牌数据 近三年来房龄超过20年的小区，挂牌数量基本在60%以上 这些老房子已经成为占据上海楼市二手房源供应量绝对的市场主力 具体到各区 抛开最大的浦东，靠前的杨浦、闵行、徐汇、普陀，主要还是以中心城区为主 以杨浦为例 作为上海的老工业区，如今杨浦挂牌最多的鞍山三村、鞍山四村等小区，正是始建于20世纪50年代，上海市最早的工人新村之一 也曾是大量工厂工人、劳模居住的地方 别说房子老了，据说住在哪里退休的工人，社区内60周岁以上老人占比就高达48% 而这也是上海房子老龄化的第二个特点 绝对的老 这里我单独把全国修建于1949年以前，也就是房龄超75年的房子拎出来了 上海共计1.7万户，占整个城市的1.92%，同样排在全国第一 这样的房子是什么概念 给大家看一张我曾经在上海拍下的一套房龄近70年的老破小照片 外墙脱落、电线横行、停车和上下楼梯困难 肉眼可见的老旧和破败 类似这样的小区竟然在整个上海有大概1.7万户，可以想象未来这些小区的“养老难度” 而面对老龄化房屋绝对的多+绝对的老 上海也早早就开始自己的布局 于是我们看到上海是全国最先进入到城市更新阶段的城市 无论是我们写过的类似彭浦新村、凤南一村 70年到期老破小的原拆建 还是从2018年上海开始大力推行的美丽家园工程 针对老旧小区外立面、门头更新，包括新增太阳能充电棚、拓宽道路，功能性和细节完成进化 根据上海市房屋管理局统计，截至2023年10月底，上海全市在仅仅10个月期间 便已实施老旧小区改造超1300万平方米，投资约57亿元，令329个老小区焕发新颜，受益居民达到16万户 包括此次提出“房屋养老金”，上海也是最先站出来的城市之一 来源：澎湃新闻 今年率先要在浦东等区开展试点 本质上都是为了老旧房屋的处理在做好先行准备 接下来，我们把目光转向上海之后的省市 03 仅次于上海的房屋老龄化第二、第三梯队 开始呈现明显的区位分化 仔细看他们的区位分布 整理自：《中国人口普查年鉴-2020》 除了浙江的比例能达到40.24%之外 占比较高45.5%的辽宁、44.15%的天津，以及山西、河北、山东、黑龙江、吉林，基本都集中在北方地区 具体到户数，尤其是山东 以146.7万户的数量，占全国的9.15%，排名全国第一 全国近十分之一建于2000年前的家庭户住房都在山东 这也意味着，未来北方地区要面对住房养老的问题很可能比南方更严峻 另外还有一个比较有意思的 作为东三省位于全国最北端的黑、吉、辽全部上榜，都高于全国平均水准 至于原因，我想不能简单归咎于城镇化率，其实背后他们都拥有一个清晰的标签 工业重镇 这倒是和杨浦有点类似，在1950年代，就工业来说，国内7成以上的工业基础都在东北，包括钢铁、汽车、机械制造、电力、军工等国家重点发展的重工业 不夸张的说，全国工业化建设的大幕就是从东北开启 在1980年之前，国内大城经济20强排名，沈阳和大连是能位列国内前十的，东北经济崛起的同时 也催生了大量的工人新村 20世纪50年代的沈阳工人村，来源：新华网 其中沈阳工人村就曾是我国最大的产业工人聚居区 1952年，沈阳市在铁西区投资1200万元，集中建设产业工人住宅区，形成占地73万方，建筑面积40万方的5个苏式风格建筑群 大中型企业、工人新村、家属宿舍都汇聚于此 如今伴随工业旅游的兴起，其中一些老厂房已经被改造成文化创意产业园 但我们看到另一边在这三个省份 整理自：《中国人口普查年鉴-2020》 依然存在大量1969年前建设的老房子 这些房子房龄都已超过55年，无论是房屋本身的老龄化还是未来可能产生的居住风险，都是极需重点关注的对象 04 好，现在回过头来看，未来到底哪些地方的房子最需要养老 1、从单一城市来看 2000年前建成老房子占比50.38%的上海，绝对排第一 2、而如果放大到全国 全国有超35%的房子房龄在25年以上 甚至还有0.4%是房龄超过75年绝对的老破小 |
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