联邦竞争局挑战MLS 加国售房方式或改变

2月8日，联邦竞争局（Competition Bureau）表示，该局已经向准司法机构竞争事务审裁处（Competition Tribunal）提出申请，希望能够废除加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）使用多重上市服务系统（multiple listing service，简称MLS）2007年采取的某些限制性规则，这些规定令房产进入MLS条件更加严格。

联邦竞争局认为，加拿大最大的房地产经纪人协会CREA现行的经营手法有垄断之嫌，其有关使用MLS的一些规定违反了竞争原则，因此该机构有必要透过消除垄断，大大降低民众买卖房地产的费用。CREA经营的MLS系统内含有仅其成员才能接触到的信息，此做法会对消费者选择造成影响。竞争局希望消费者能够仅支付低廉费用即可在MLS上登记自己的房屋，而不需要因为想进入名单而被迫购买全套服务项目。如果竞争局获胜，加拿大的私房房主将有望花费很少的费用将自己的房屋信息放在MLS上，并且可以不经过地产经纪与购买者讨价还价。如果此申请最终获得成功，那么未来加拿大买卖房屋的民众很快就可以自由选择经纪人，甚至自行组合房屋买卖服务套餐，不必只能以高昂佣金聘用属于加拿大房地产协会的经纪人包办一切，购买和销售住宅的成本将大幅度下降。竞争事务审裁处将对竞争局投诉是否正当做出裁决。

竞争局专员Melanie Aitken表示，购买房屋是大多数加拿大人一生进行的最大的财政交易。消费者应该有权选择在完成交易过程中所希望的服务，其中包括低成本的选择。竞争局称曾试图与CREA进行谈判，但该协会不同意进行公开竞争。竞争局认为，CREA的规定抑制了竞争，因为他们严格规定了房地产经纪提供的服务类型，并因此导致消费者支付高额佣金。这些规定同时也限制了消费者选择房地产服务的权利，并迫使他们购买可能不需要的服务。这些规定还阻止地产经纪为客户们提供创新型服务以及定价选择。另外，CREA的MLS还将那些希望提供更广泛服务（如收取固定费用而不是传统的佣金方式）的地产经纪拒之门外。
 
地产行业称，消费者在这个令人迷惑糊涂的过程中需要房地产经纪提供帮助，地产经纪的专门技术也是维护这个计算机化的上市系统完整性所必须的。CREA 总裁Dale Ripplinger表示，竞争局此举令人吃惊，他对此表示失望。他不同意竞争局所称的CREA规定属于反竞争规定。Mr. Ripplinger 在一份声明中称，CREA的规定也考虑到了创新性，并且为消费者提供了广泛的选择余地。2007年协会曾更改了某些规定，这些更改意味着保护MLS的完整性，并确保消费者能够获得正确信息。Mr. Ripplinger 补充称，CREA一直愿意与对MLS规定明了清晰的竞争局一起合作。他称协会上周曾通知竞争局他们已经草拟了规则修订方案。

竞争局希望公开创新性服务项目和折扣服务提供者，即那些希望以低廉价格而不是传统的佣金结构方式完成地产交易的公司。在美国，司法局2007年的一项裁决使该国的MLS数据公开，并以此催生了众多基于互联网的创新性地产服务项目，同时降低了房地产费用。

Ms. Aitken在采访中表示，竞争局希望公开竞争的做法对消费者有利，可以让消费者做出自己的抉择，让地产经纪有机会满足消费者。不幸的是，CREA的领导阶层不接受竞争局认为保护加拿大人且引起公平竞争的这种做法。她称尽管竞争局已经停止与CREA进行谈判，但在竞争事务审裁处（Competition Tribunal）进行调查之前，她还是希望双方能够达成解决办法。如果CREA的领导人准备改变想法，并准备接受竞争局在申请中提出的内容，那么他们还有可能继续进行对话。

很多业内人士称竞争局已经对CREA就此问题进行了三年的调查，联邦官员曾与很多地产经纪进行过接触，并搜集了大量信息。经营HomeBuyAndSell.com网站的温哥华地产经纪Steve Neil称，他们对此早有耳闻。他认为未来数年内，某些限制性规定必将有所改变。

大部分在网络上进行工作的折扣经纪很长时间以来就抱怨CREA的规定将他们推到行业之外，并保护了那些依靠佣金提供全套服务的经纪。这些佣金大约占住房销售的5%。在2007年CREA更改政策之前，一些折扣经纪可以收取低于700元的费用帮助房主将其住房放到MLS上，此后，房主可以自行处理销售事宜。CREA更改规定后，所有经纪被要求在将房产放到MLS上之前，需要先检查房屋，而且在整个销售过程中，还需要跟其他地产经纪进行合作。因此，折扣经纪称他们无法继续提供费用低廉的服务，必须多收费以便应对CREA的规定。以Mr. Neil为例，他向客户收取$299将客户的房子放到MLS，客户的房子在MLS名单上的时间内，每周另收取$79。房子售出后，他收取住房售价0.25%的费用。Mr. Neil称如果竞争局此案获胜，他将有可能降低其服务费用，并更改服务项目。他认为应该为消费者提供自选菜单的服务。消费者如果希望享受所有服务项目，则需支付全套费用。他还相信美国的一些网上服务将会渗透到加拿大来。渥太华的地产经纪Donald Hewie认为消费者需求是地产服务的核心。此次竞争局案件有可能是CREA终结的开始。

然而，Royal LePage Real Estate Services 首席执行官Phil Soper认为，消费者已经有很大范围的选择权，竞争局的做法人为地制造了一种“边缘心态”，将会使消费者情况更加恶化。他指出，CREA 已经竭尽全力理解竞争局的担忧。然而，随着竞争局中断谈判并公开挑战CREA，竞争局似乎在反垄断方面表明了鲜明而强硬的立场。就在去年Ms. Aitken被任命为竞争局专员后不久，她就把反竞争管理看做这个调控机构的首要任务。若干年来，人们一直认为反竞争管理的执行状况不佳。

MLS一瞥

MLS全称为multiple listing service，是目前正在销售的房屋的信息资料库。当地房地产委员会搜集房产信息，拥有MLS系统的加拿大房地产协会则负责对这些信息进行汇编。多年前，分发给地产经纪的信息均在纸上，后来此服务以电子形式出现。

MLS是20世纪60年代开发出来的一套系统，当时计算机网络还没有达到令信息分享简单和有效的程度。此系统允许不同地产机构的经纪在合约中进行合作，并确保能够向潜在的买家全面展示每一个物业。近十多年来，房地产协会网站realtor.ca仅公开房产的部分信息，MLS上部分信息，如该物业过去销售历史以及附近地区最近销售价格等内容只能由执照地产经纪获得。MLS的商标属于拥有逾98,000名地产经纪、代理人及营销员的CREA，只容许拥有执照的会员才可将物业放到MLS上求售。每个房地产委员会都在各自地区负责其业务。加拿大大约有90%的住宅地产交易均是透过MLS资料库完成买卖。

住房销售者为了将自己的房产放到MLS上，则必须同意执照经纪为其处理一切有关此交易的方面，其中包括讨价还价等事宜。竞争局希望卖房者能够以低廉的费用将其产业放在名单上，并可以自己与买方讨价还价，或寻找折扣经纪帮助完成交易。