加拿大租金5年暴涨20%，央行也被整懵了：无法解释背后谜团

加拿大租金上涨不只是因为人口增长。加拿大央行（BoC）最新研究报告分析了 2020 到 2026 年间一居室租金的暴涨原因。报告发现，融资成本上升确实推动了租金走高，特别是在利率开始上升后。但研究者仍无法解释 2020 年初租金飙升的起因——当时人们普遍认为的那些主因还未出现。

央行研究指出，自 2021 年以来，加拿大一居室要价租金整体上涨超过 20%。在横跨 9 个城市的租金追踪中，2021 年第四季到 2023 年第四季间，平均涨幅达 27.3%。随后租金有所回落，直到 2026 年第二季，但价格仍比 2021 年第四季高出 21.0%。

正如央行研究员 Benjamin Straus 所说：“几乎所有大城市的要价租金都大幅上涨，尤其是哈利法克斯、魁北克城和卡尔加里。”

2021 年第四季到 2023 年第四季间，卡尔加里上涨 45.1%，哈利法克斯涨 32.4%，魁北克城涨 31.3%。而 2023 年第四季到 2026 年第二季期间，温哥华和多伦多的租金则分别下跌 10.9% 和 10.7%。

虽然普遍认为人口增长是主要推手，但 Straus 的数据揭示这只是其中一环。

报告强调，要区分“统计上可解释的因素”和“真正的因果关系”。比如征税未必直接传导到租金，多出的人口也未必就等于租金涨多少。报告只是大致估算这些因素对涨幅的解释力。

分析显示，租房家庭数量增长和融资利率是 2021-2024 年租金上涨的两大主因。2022 年房市高峰、利率开始上升时，2022 年第四季租金同比上涨 15.8%。模型测算，这一阶段家庭增长带动 7.9 个百分点涨幅，融资成本贡献 7.0 个百分点。到 2023 年第四季，租房家庭的贡献升至 10.1 个百分点，融资下降至 1.3 个百分点。Straus 指出，2022 和 2023 年利率上升是租金继续上涨的又一关键。

央行的指数重建显示，2021 年第四季到 2024 年第四季，租房家庭增长累计带动租金上涨约 25 个点。融资因素最初推动明显，但 2024 年降息后反而成了负贡献，最终只带来 5 个百分点的涨幅。虽然报告没细说，但值得注意的是，低利率吸引的投机性投资者暴增，以及随后的快速加息，都放大了融资成本的影响。

相反，租房供应的增加则让租金涨幅减小了 10 个百分点。尤其在多伦多和温哥华等大城市，这主要是因为二级租赁市场（如公寓房东出租）扩容。

央行模型还纳入了“无法解释的因素”。比如 2020 年第一季，要价租金同比上涨 6.7%，其中 5.4 个百分点归因于“无法解释的因素”，占当年净增长的 81%。也就是说，这一波暴涨出现在疫情、降息和封锁之前。

央行报告并未深入讨论这点，但这一现象格外突出——因为它出现在租房家庭暴增或融资成本上升之前，成为整个租金上涨叙事链中的“谜团”。虽然模型能解释后续主要推手，却难以解释最初的暴涨。

这也引发了一个问题——这些“无法解释的因素”后来是否主导了涨势，还是说，一场投机泡沫早就在酝酿，只是后来不断寻找“理由”延续？