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西二环边上的黄金位置，赶上楼市大涨的尾巴，背靠华润置地的大型地产商，“昆仑域”本应占据“天时地利人和”，却落下“一地鸡毛”。近日多家媒体报道，开盘期房卖到9万5的昆仑域陷入“退房潮”，近200多名购房者拒绝收房。凤凰网启阳路4号（ID：qiyanglu4hao）近日实地走访了昆仑域。 启阳路4号发现，售楼处目前仍开放，但戒备森严，门口有穿西装的工作人员把守，逐一核对购房者身份。门口的工作人员表示，售楼处采取预约制，只有提前和销售顾问约好才能进入售楼部看房。 随后启阳路4号以一个普通购房者身份，联系了昆仑域的销售人员，被允许进入售楼处。据销售人员介绍，目前高层楼房已全部销售完，部分已经交房，目前在售的只有叠拼别墅。 售楼处里装修的富丽堂皇，有宽敞的吧台，但只有零星几个顾客和不少穿西装的工作人员。工作人员警惕性很高，当启阳路4号（ID：qiyanglu4hao）拿手机对沙盘模型拍照时，马上被工作人员拦下，称售楼处内禁止拍照。当启阳路4号（ID：qiyanglu4hao）提出希望拿到一些纸质资料作为参考，销售人员称目前没有纸质资料，因该楼房已经交房。销售人员同时拒绝了进入小区内部参观的要求，称仍在装修中。
陷入“质量门”的昆仑域高层楼房之一，9月30日有四栋高层楼房交房，此为其中之一  目前260平的叠拼别墅仍在售中 对于最关心的价格问题，“价格肯定比9万5的均价高，那个是开盘时的期房价格。”销售人员称，目前还不知道具体销售价格，但现房价格肯定高于期房。“去年开盘时就是9万5的均价，现在肯定不可能低于这个价。” 销售人员称，建委审批走流程需要10来天时间，之后退房或将上市销售。“这不是买衣服，不能说退了马上就能卖的。” 启阳路4号（ID：qiyanglu4hao）在实地走访时注意到，在工作日的白天，楼盘附近人烟稀少，但在楼盘的两个主要入口和售楼处门口，均有保安把守，楼盘附近也有一些施工人员停留。小区内部也是施工状态中。 小区内部施工状态中 陷入“质量门”的高层楼房门上贴着禁止入内的公告 据《中国消费者报报道》报道，开盘时均价9.5万元/平方米的豪宅项目北京华润昆仑域，近期因为园林、外立面、大堂、楼道等存在质量问题、货不对板等引发了业主极度不满。经历三次维权、多轮谈判之后，开发商华润置地终于给出了整改方案。但在9月30日交房期限来临前，有近200户业主反对9月30日收房，要求按照业主需求进一步整改完成后再收房。 面对购房者的质疑，楼盘项目公司北京亚林西房地产开发有限公司发布了《北京昆仑域家书》，提出了11项整改措施，包括对大堂、电梯、消防楼梯、地下车库、小区绿化、水景方面进行整改。 楼盘开发商发表的整改项目书 据北京商报报道，华润在此前召开的沟通会上也曾提及可退房，但是退房也被附加了条件。据了解，有退房意向的业主需签订《退房申请书》，申请书上标明业主退房系“因个人原因”，此外华润提出的退款金额为购房款加上银行基准利率一年利息。“然而该退房手续被很多业主质疑，因退房涉及到首套房购房资质和贷款记录。 金九银十，“退房潮”全国蔓延 房地产行业向来有金九银十一说，很多的楼盘都会选在九、十月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，又有国庆长假加持，所以这两个月的房地产销售额很容易高过其他月份。然而今年的“金九银十”却被“退房潮”的阴影笼盖。除了北京的昆仑域，其他主要城市也出现了“退房潮”的现象。 2018年10月初，在厦门，万科白鹭郡也遭遇了业主维权。网传万科为前期购房的业主补偿100万，后来万科出面否认，称因此前承诺的温泉入户无法实现，业主可以选择20万赔偿或者退房。 2018年国庆期间，在上海，碧桂园浦东南郡放假一夜暴跌20%，引发大批业主维权。业主称，楼盘将3.5万的备案均价降至2.6-2.8万的实际销售价。 同样在国庆期间，在广州，降价促销潮从外围区域向中心区域蔓延，部分楼盘降价幅度超过10%。其中和光晨樾降幅高达13.58%。 2018年9月15日，在杭州，滨江未来海岸也遭遇了业主维权，已经购房的业主要求滨江退房退款，因该楼盘9月份二期开盘的价格比8月份一期开盘的价格低。 从“930”到“317”，回顾那些楼市新政 说到昆仑域，不得不提楼市新政。从2016年到2017年，房价大涨，楼市火爆，政府陆续出台多项政策调控楼市。2016年9月30日监管部门发布“930新政”就有专门条款涉及限价：“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案”。 该限价条例对昆仑域产生直接影响，据媒体报道，为了满足930新政要求，开发商将项目售价由2016年10月的约11万元／平方米，降至2017年8月的每平米单价9.5万元，终获批准得以入市。取得预售证后，昆仑域项目随即开盘并推出两期四栋共计328套房源，主推户型为145-185平方米4-5居，单价9.5万元/平方米，总房款最低近1400万，约定于2018年9月30日以毛坯形式交房。 单价9.5万的昆仑域受到购房者的追捧，当地周边区域二手房均价在5-10万区间内，昆仑域的价格相当有竞争力。在开盘后迅速售罄。 “930新政”施行半年后又迎来“317新政”，2017年3月17日，北京发布最新版的楼市调控新政，意在给过热的房地产市场降温。“317新政”更严格的划定了一套房和二套房的认定规则，“认房又认贷”即在北京名下无房且在全国范围内无贷款记录才属于第一套房，而第二套房的首付比率不低于60%，非普通住房的首付比率高达八成。 此举直接增加了昆仑域购房者的首付额度，因昆仑域楼盘定位于京城稀缺地段的顶级豪宅，购房者多为改善性住房，一般为二套房。该楼盘最小面积为145平，按照“317新政”，面积140平以下才为普通住宅，二套房才能享受六成首付，昆仑域的新房面积均超过140平要求八成首付。该楼盘的一、二期业主此前曾向媒体表示，开发商要求在购房之初缴纳30万元定金，此外又以“政府限价”为由，要求二期购房者必须全款购房，一期业主虽然可以贷款，但贷款形式受限，除商业贷款可以使用外，不支持公积金或者组合贷。 如果按照最小145平的住宅面积和9.5万均价计算，全款首付金额高达1377.5万元。超高的首付也加剧了退房的矛盾。开发商给出的退房条件是，退还房价全款并补偿一年期银行贷款基准利率（4.35%），然而现实是购房者的实际贷款利率是银行五年期房贷基准利率并上浮20%（5.88%）。按照1377万元的购房金额计算，两者利差相差21万元。 土地供给与拿地成本 在“退房潮”涌动的10月，北京突然增加了住宅土地供给。据凤凰网报道，北京市国土资源委员会官方网站显示，10月22—23日短短两天时间，北京公开挂牌14宗经营性用地，建设用地面积共计85.57万平方米。14宗经营性用地中仅有两宗为综合性商业金融服务业用地，其余12宗均为住宅地块，包括8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。截止目前，北京市国土资源委员会官方网站公布的2018年北京公开招拍挂项目共44宗，而仅近两日就放出了12宗地。 土地供给直接影响土地成本，而土地成本又是房价中的关键一环。据房地产业内人士介绍，一般来说，土地成本占房价的30%，建筑成本（含人工和建材）占40%，税费成本一般在10%左右，其他成本（融资、资金）占8%左右，剩下12%的是房地产开发商的毛利润。 房价各项成本构成 根据公开报道，昆仑域项目是招商蛇口、华润置地、九龙仓、平安不动产4家公司于2015年1月摘得地块，根据机构当时提供给媒体的测算，成交楼面价接近4万元/平方米，最终该项目命名为“昆仑域”并由华润置地操盘。按照4万元/平的土地成本计算，每平房价要达到12万元，但由于“限价令”，最终开盘价定为9.5万，土地成本占房价的近50%。 土地成本高企，而售价又被限制，开发商势必要压榨其他类别的成本。从昆仑域的业主反映看来，楼盘的建筑并未达到豪宅预期。据媒体报道，有业主质问道：“一个回迁房都不如的项目，怎么可能改造成开发商承诺的豪宅高品质？” 京城稀缺地段的顶级豪宅，看似占尽天时地利人和，实际上却陷入“退房潮”。所谓“刮骨疗伤”，“退房潮”反应出来的问题或许值得整个房地产行业重视。 |
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