在加拿大买不到房？隐藏摄像头曝光地产内幕

市场火热，乱象丛生。近日英文媒体CBC电视台Marketplace的节目工作组通过隐藏摄像头记录了地产经纪们的交易内幕，这些行为不但违背职业操守，还有违法规。不但让卖家损失收入，让很多买家陷入抢房大战，但最终空手而归。

　　60%经纪佣金吃两头，做一单赚4万

　　Marketplace节目工作组伪装成买家，找了10个大多伦多的地产经纪，发现绝大多数经纪去年20%的业务都是“双重代表”(double ending)，这个比例是知名大经纪(top agent)的两倍。节目组并没有曝光他们的外貌和姓名，因为他们相信这是广泛存在的行业现象。

　　根据多伦多平均房价，经纪通过双重佣金将在一次交易中获得约4万元的收入。

　　众所周知，地产经纪通常分为买方经纪和卖方经纪，分别代表买卖双方的利益。在加拿大除了阿尔伯塔省，其他地区的经纪不可以同时代理双方(dual agency)。卑诗省更在今年6月29日结束了地产业的自我规管(industry self-regulation)，并明令禁止代理双方的行为。

　　卑诗禁止双重代理，刺激桌面下的双重代表

　　此消彼长，桌面下的double ending从来就没有消停过。卑诗省府不再允许dual agency，但是无法禁止double ending。

　　Double ending在定义上指，经纪代理买卖其中一方，但为另一方起草Offer或提供其他服务，名义上并不是另一方的经纪，也不需为另一方履行经纪的义务。事实上，在dual agency和double ending的情况中，经纪都能在一次交易中从买卖双方都收到佣金。

　　收取双重佣金的经纪既为买家争取利益，又代表卖家，为卖家争取利益。这个情况很像是一位律师既代表原告，又代表被告，很难不发生利益冲突。为了撮合交易、抽取佣金，经纪别说保护买卖双方的利益，甚至直接向买家透露卖家的保密信息。

　　公开保密信息，卖家损失受益不知情

　　在隐藏摄像头的记录下，这些经纪向节目组传授了以往的“经验”。60%的经纪验证了潜在买家如果找到卖方经纪，会在抢offer时有绝对优势。大多数经纪保证在抢房时，会和买家分享保密消息。

　　一个经纪表示，“我可以通知你最新的出价情况，如果其他买家出了132万，我可以跟他说你需要多加1万或者5千。”

　　一个经纪直接向节目组伪装的买家公布了其他买家的出价。

　　另一个去年40%的业务都是double ending的经纪表示，她可以掌控双方，在收到其他offer前，帮助买家和卖家快速成交。

　　有经纪表示，“我可以保证你不会和其他买家一样支付离谱的价格，我们见过不少前后加价非常多的offer，我们可以避免这种情况。”

　　换成卖方的角度，如果卖家有这样的经纪，他可能在完全不知情的情况下，损失不少收入。

　　当节目组质疑这些经纪违规时，他们中的绝大多数人认为自己没有做错任何事，他们只是稍稍有违职业操守而已。“这种事一直都在发生。”

　　安省房地产协会在和节目组会谈后，向经纪们发了邮件，表示这些行为明确违反了安省地产法(Real Estate and Business Brokers Act, 2002)和职业道德准则(CODE OF ETHICS)。然而地产协会也并没有更多实质的惩罚措施。安省房地产协会副司法常务官Kelvin Kucey被问到是否应该禁止double ending时，他仅表示，“对建议保持开放态度”。

　　卑诗省禁止dual agency之后，卑诗省房地产议会成立的独立地产咨询小组认为，这反而会刺激买卖其中一方不找经纪代理自己，令double ending的情况更严重。在卖方市场以及double ending普遍存在的现状下，其他买家几乎不可能竞争得过有double ending经纪支持的买家，购房者在买房时还得擦亮双眼，尽早了解情况，以防劳神劳力当陪跑。