BC辣招遏经纪转手炒楼 今夏起置业要申报国籍

卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)昨日表示，省府将采取措施阻止地产经纪「摩货炒楼」((shadow flipping)的行为，未来在「转让合约」(assignment contract)时，须卖方「知情同意」(informed consent)，法律定义上与「同意」(consent)不同，而且规定最终所有获利将均归卖方所有，希望借此阻止这类「不正当的手段」(shady practice)，相关改变将在数周至一个月内出台。

　　简蕙芝指出，虽然卑诗地产议会(Real Estate Council of BC)早前已成立独立咨询小组就相关议题进行调查，但省府决定即刻采取行动解决「摩货炒楼」问题，她认为问题主要为贪婪心态导致，若将获利因素排除，便能抑制有关做法。

　　简蕙芝提到，这项改变不需透过立法，省府正与卑诗地产议会合作，希望在未来数周到一个月内更改规例，未来卖方「转让合约」时必须「知情同意」，最终因「转让合约」所得的所有获利，将全数归卖方所有。

　　简蕙芝举例解释说，若买方将合约转让给另外一人，此人若因再度转让合约在最终的房屋交易中获利，这些获利将「自动地」(automatically)归给卖方。

　　近日持续引发讨论的「摩货炒楼」，即为地产经纪使用更多「转让条款」(assignment clause)情况，让买家于交楼日(closing date)前将房屋多次转手，地产经纪因而于出售同一间房屋期间获数次佣金。

　　举例而言，地产经纪找到买家甲以250万元购买一间住宅，买家甲以280万元价转手给买家乙，买家乙再以310万元转手给买家丙后才到交楼日，其间有60万元的价差，卖家并不知情，以为是卖给买家甲。

　　其中买家甲及买家乙从转让合约中分别获得30万元利润，必须报交入息税，但不用付土地转让税，因期间并未接收住屋，该地产经纪则可收取3次佣金。

　　简蕙芝称「转让合约」的做法常见，几乎各类合约均可被转让，但不正当的地产经纪找到漏洞借此获利，省府会与卑诗地产议会研拟规定细则，希望采取不当手段的地产经纪能被停牌。

　　简蕙芝提到，卑诗地产议会之独立咨询小组目前亦正对地产经纪身兼二职、同时代表买卖双方(double ending)等有关议题进行研究，这类问题较为复杂，因此省府将待独立咨询小组的报告出来后再决定是否采取行动。

　　此外，简蕙芝亦对加拿大联邦金融交易分析报告中心(FinTRAC)发现地产经纪行或经纪在过去一年在进行交易程序时，有显著不足或非常显著的不足之状况感到不安，她认为FinTRAC有责任制定让地产经纪更容易遵守的规定。

　　简蕙芝还指出，省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)及专责房屋厅长高利民(Rich Coleman)将与温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)会面讨论有关改善住房可负担性及租屋问题，另外自今年夏天起，省府将要求所有入市买房的买家均须揭露自身国籍。

　　有分析指出，在楼价控制方面，省府面对的民意压力愈来愈大，一年前简蕙芝说不会考虑的一些措施，现在她也表示不会排除任何方案；包括经纪同时代表买卖双方、房屋空置税，以及房屋炒卖税(speculation tax)，即房屋如在一个限定的短期内售出，会被征收的税项。

　　「知情同意」即了解过程及细节

　　有律师解释，简蕙芝所强调的「知情同意」(informed consent)，是在屋主充分了解所有转卖过程以及细节后才会签署，与一般可以在不知细节时签署的「同意」(consent)，在法律上有明显不同的效果。

　　本地律师李时勤表示，简蕙芝昨日所强调的「知情同意」，在法律上是代表清楚了解所有条件等细节后才签署同意，与一般的「同意」可以在不知细节的情况下做决定有明显差异。他以转卖房产为例，「知情同意」必须要让转卖过程至结果完全透明，但「同意」仅需告知屋主「未来可能会转卖」，不需让屋主知道进一步细节。

　　李时勤指出，只是「同意」的情况下，因为中间人包揽所有转卖过程及结果，屋主并不知道细节，因此最后如反悔仍可诉诸司法。但如果是「知情同意」的情况下，屋主会需要在书面过程介绍的关键处，一一签下姓名缩写代表「已知情」，因此最后将无法反悔。

　　盼公开买家国籍可免舆论矛头指华人

　　地产界认为简蕙芝昨日严打摩货炒卖的宣布，完全符合业界本身的职业操守，可以有效制止摩货炒卖的歪风，但仍需要有魄力的重罚才能收效。地产界人士也认为近期主流传媒舆论让华人形象受影响，希望暑假开始公开买家国籍的做法，可以阻止舆论继续将矛头对准华人。

　　怡富地产主席蔡宏安昨日对本报表示，地产经纪本身就有义务要为客户谋取最大利益，如果欺瞒客户并透过摩货炒卖来为自己获利，这已经是违反职业道德的行为。他称昨日简蕙芝的表态，与业界本身的职业操守并无二致，只是进一步强化规章，要求地产经纪遵守。

　　蔡宏安指出，是否遵行职业操守端看个人，地产公司也无法得知每个经纪内心如何想，现在多了一个手段，可以让经纪更加「守规矩」。但他称目前卑诗地产局(BCREC)虽然早有惩处机制，但仍需要有果断执法的权限及魄力，如果惩罚力度仍然远小于违规带来的利益，难免以后还会有人以身试法。

　　蔡宏安也对省府将在暑假执行公开买家国籍的做法表示肯定，认为可以厘清社会舆论。他称近期市场中有来自世界各地的海外热钱，但传媒及舆论皆把矛头对着中国，不仅影响整体华人的形象，甚至引发老侨及新侨之间的对立。

　　本地地产经纪苏娴雅则强调，少数地产经纪介入摩货炒卖只是为了赚钱，但省府出面将「利益归于屋主」，让经纪私下摩货炒卖无法获利，确实能阻止这股歪风。

　　不过苏娴雅指出，以现在温哥华楼市「两个月转卖便能赚20几万」的疯狂情况来看，少数投机分子会改为「提早交屋」然后立即推出转卖，同样能赚到差价。不过这种情况因为要实际持有房屋至少一个月，因此炒房者将需要承担一个月内的楼市变化风险。