楼价崩塌掀楼花买家违约潮

想像一下有人在数年前签约购买了一套预售屋（俗称楼花），如今项目即将完工，但受目前房市低迷影响，该房屋的实质市场价值已大幅缩水。大批买家面对严峻的财务与自身借贷压力而被迫违约，建商则纷纷向卑诗最高法院提起诉讼，除了没收全额按金，更对动辄数十万元的转售价差、大楼管理费及法律诉讼费用展开追讨。

据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，以卑诗最高法院（Supreme Court of British Columbia）近期审理的真实案件为例：一位买家先前已支付6.8万元按金，当时协议购买价为71万元，但现在房屋估值却仅剩58.5万元。若选择硬着头皮履约，等于直接将13万元的亏损坐实；但若选择直接违约，不仅6.8万元按金会被直接没收，建商还能透过法律诉讼，向买家额外追讨7万元的价差损失。

银行估值低于合约价成违约主因

根据《环球邮报》对法院备案文件的调查，近几个月来，大温哥华地区的开发商已针对个别预售屋买家发起了数十宗法律诉讼。

上述案例便是由Zenterra Developments针对其在素里的King & Crescent项目买家所提出。该建商同时也在兰里（Langley）的The Commons项目对多名买家采取了相同的法律行动。

■ 图中所示为Mosaic Homes在北温哥华开发的Towns at Lynn计划的效果图。

这波诉讼潮并非孤例。其他卷入诉讼的知名项目还包括：Dawson + Sawyer在素里的Fleetwood Village 2、Marcon在满地宝（Port Moody）的Hue、Mosaic Homes在北温哥华的Towns at Lynn，以及西岸置业（Westbank）在温哥华的地标项目The Butterfly（下图）。

在许多案例中，建商都是对「多名买家」同时提告，仅上述提及的几个项目，就被查出有至少24宗独立的诉讼官司。

这些诉讼的结构如出一辙：买家在几年前签署预售合约并支付按金，完工时却拒绝或无法履行交屋。

大温哥华专攻预售屋的房产经纪人斯图尔特（Mike Stewart）与Magnum Projects销售副总裁安德森（Craig Anderson）指出，随着市场大环境更迭，这种现象正变得越来越普遍。

买家在交屋前向银行申请房屋贷款，但银行的最新估值却远低于当年的签约价。例如一笔70万元的预售合约，银行如今估值仅剩60万元，这意味着买家必须在原本的自备款之外，想方设法在短时间内额外掏出10万元的现金差额，否则便无法取得贷款。而许多买家根本无力筹措这笔巨款，最终只能无奈违约。

房市逆转建商为自保态度强硬

过去20年间当房市景气好的时候，若出现买家违约，建商往往能以更高的市场价格将房屋重新售出，有时为了商誉甚至愿意退还一半按金。然而随着房价暴跌，以素里的低层木结构柏文为例，每平方呎的市场价值已从去年的约870元，重挫至目前的接近700元。

面对高昂的利息与自身借贷压力，建商如今的态度已变得强硬。

斯图尔特直言：「开发商现在完全不留情面。」如今建商在把违约单位低价转售后，随即便转向原始买家追讨合约价差。

在法院目前审理的案件中，建商索赔的法院判决金额从7万元至16.6万元不等，除价差外，还连带索赔大楼管理费、重新营销广告费、持有期间利息以及所有法律诉讼费用。

安德森指出，除非法官网开一面，否则基于合约法与判例，买家在法律上几乎毫无胜算，这正是预售屋市场在景气反转时最残酷的隐忧。

图：ZENTERRA DEVELOPMENTS/MOSAIC HOMES