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如果你在2022年到2023年之间续签了固定利率房贷，那么现在多半会有点后悔。
自2023年10月以来，加拿大固定利率持续下降，根据Ratehub的数据，截至11月底，五年期利率已经低至3.79%。 于是，越来越多的房主开始纠结：是否可以提前终止现在的合同，然后拿到更低利率重新贷款？ 从技术上来讲，即使房主现在仍处在固定利率期限合同中，仍然可以提前解约房贷并重新贷款，但是，这条路的成本有点高！ 房贷类型决定是否需要支付罚金 Rates.ca的房贷专家Victor Tran明确表示，判断是否能轻松提前解约，首先就是确认你的房贷类型，是开放式房贷（Open Mortgage）还是封闭式房贷（Closed Mortgage）？ 通常情况下，开放式房贷可在不付罚金的前提下提前终止合同；而封闭式房贷若要提前解约，则往往需要支付相当高额的罚金。 对于固定利率房贷而言，提前解约的IRD（Interest Rate Differential）罚金，往往高得令人发指。 固定利率的罚金通常在“两者取高”的原则下计算：一是三个月利息，二是利率差额补偿（IRD）。 True North Mortgage创始人Dan Eisner也表示，各家贷款机构计算IRD的方式不一样，有些甚至存在明显差异，而IRD罚金本身“可能相当残酷”。 他举例说到，一位房主在2023年11月以6%的固定利率签下五年期房贷，剩余贷款余额为$50万元，根据道明银行（TD）在线计算器的估算，其提前解约的罚金接近$3万元。 对于大部分家庭而言，这么高的罚金无疑是一项沉重负担。 选择“再融资”支付罚金 因为绝大多数人没有这么的现金一次性支付这么高的罚金，很多人会选择通过再融资（refinance）的方式来处理提前解约的成本。 Victor Tran解释，这表示房主将罚金直接滚入新的房贷中。但这也带来额外流程，包括重新资格审查、可能的房产重新估价、法律手续、新房贷登记费用以及房贷注销费等，这些成本都会逐步累积，让提前解约的总成本不断加码。 那么，这样的提前解约到底值不值得？ Tran给出了一套明确的判断标准：只要新的房贷在到期时的未偿余额低于原有房贷在到期时应有的余额，且差额超过罚金与所有附加费用，那么提前解约就是值得的。 换句话说，就是要看省下的利息是否足以覆盖全部成本。 他也提到，在少数情况下，即便无法达到“回本”，一些房主仍然愿意支付罚金，因为他们预期未来续约时的利率可能会更高。在2020年到2021年利率低至2%以下的时候，Tran就处理过这样的案例，事实也证明这些房主最终获益确实不小。 支付$7000罚款，节省$2万多利息 Eisner也分享了一个成功提前解约的真实案例。 他的一位客户原本的房贷利率为5.99%，通过提前解约转换成4.45%的浮动利率后，每月节省$359元的房贷支出。尽管他们支付了$7000元罚金，并未将罚金并入新贷款，但扣除罚金后，净节省金额竟然有$20,597.57元。 而且随着浮动利率随后降至3.45%，节省的金额节节攀升。这种“长痛不如短痛”的策略在一些情况下确实能够带来明显的经济优势。 然而，等待利率继续下降也不是完全无风险的。 Eisner特别提醒：“当利率下降时，利率差额补偿IRD的罚金反而会变得更高。也就是说，等利率降得更低，提前解约的成本可能越高，这也是房主在犹豫时必须考虑的关键因素。” 提前解约不会直接影响信用分 如果不想支付罚金，房主也可以尝试与现有贷款机构沟通。 Tran介绍了两种无需支付提前解约罚金的方案：“blend and extend”（混合并延长贷款期限）和“blend and increase”（混合并增加贷款额度）。 这两种方式都是将原有利率与当前市场利率混合，但混合后的利率不会像重新签署全新房贷那样低。它们的优点则是在于不需要承担提前解约的罚金，适合作为折中选择。 此外，提前解约本身并不会直接影响房主的信用评分。但如果由于支付罚金或其他过程费用导致账务紧张或出现延迟付款，就可能间接影响信用，这一点也不容忽视。 何时提前解约最“划算”？ 至于什么时候最适合提前解约，Zlatkin指出，房贷期限的最开始阶段或临近续约日时往往是“蜜月期”。 某些贷款机构在合同头六个月允许免罚金解约，或者在续约日前六个月开始降低或免除罚金。 不过，每家银行的政策都不同，因此阅读合同细则至关重要。 由于提前解约涉及众多变量，Zlatkin建议房主应寻求专业人士的协助。 她形容房贷就像雪花，片片不一样，房主必须通过专业计算才能找到最适合自己的方案。 |
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