美国房市专家预测：“要崩盘，早就应该崩盘了”

美国房市持续呈现高价态势，无论是购房还是租房，成本依旧不低。根据美国人口普查局最新数据，2024年10月美国单户住宅的中位销售价格达43万7,300美元，较9月的42万6,800美元有所上升。同时，根据线上房地产仲介公司Redfin的数据，全美中位租金价格为1,619美元，与去年同期几乎持平，较11月微跌0.6%。

对美国于2025年的房市前景，Redfin首席经济学家费尔韦瑟（Daryl Fairweather）指出，若房市要崩盘，早就应该崩盘了，显示即便利率大幅上升，房市依然展现出韧性。多位经济学家则对2025年房市提出以下五大预测。

首先，房价涨幅将回归疫情前水准。Redfin预估，2025年美国房价中位数年增幅将达4%，与今年下半年趋势相符。这一增速相较于2020年疫情初期的激增属于“正常化”。不过，房价增幅也可能因经济政策变动而有所波动。例如，若当选总统川普执行经济政策，如提高进口商品关税或大规模遣返外籍劳工，可能推高建筑成本，进一步抑制新屋供应，房价也将上涨。

其次，租金价格将趋于稳定，租客议价空间增加。Redfin预测，2025年全美中位租金价格将保持平稳，随著新出租房供应增加，租客将有更多与房东议价的机会。目前已有部分地区出现房东提供租金优惠、免费停车位等折扣情况。不过，租金市场的表现仍将取决于当地供需情况，例如德州奥斯汀因新建多户住宅供应大增，租金年减2.9%，而供应紧张的纽约市、华盛顿特区等地区，租金年增幅则达5%。

第三，2025年房贷利率将呈现“波动”趋势。Redfin预估，2025年美国房贷利率平均将维持在6.8%左右，若经济放缓，利率可能进一步下降至低6%区间。然而，专家预期房贷利率将受政策影响而出现波动，包括可能的税改与关税政策，将推高通膨并导致利率攀升。此外，美联储的利率决策仍是市场关注的焦点。

第四，房屋销售量将较2024年增加。Redfin预计，2025年房屋销售量将达到400万户，较2024年增长2%至9%。随著买卖双方需求的释放，预计更多民众将入市交易。不过，竞争程度预计不会像前几年那样激烈，主要受保险费和房产税上涨等可负担性因素影响。

最后，气候风险将进一步影响房价表现。Redfin指出，受极端天气与自然灾害风险影响，佛罗里达州沿海地区、加州及德州部分地区房价增长将受到抑制。此外，这些地区的房屋保险成本偏高，购房者也需面临维修及保养成本上升的挑战。