败诉！加拿大业主狮子大开口，碰瓷式索赔$75万

据当地社区报Vancouver is awesome报道，温哥华一名业主因为公寓的水损维修多次延误，起诉物业，索赔$75万元。

近日，BC省民事审裁处作出裁定，认为是业主的“不合理行为”导致了工程延误，限期物业进行修理，但是赔偿就别想了。

业主Sharmila Jobanputra在2005年购买了本案中的公寓。整个公寓楼共四层六户。一层和顶层各有一户。其余四户是位于二层和三层的复式公寓，Jobanputra的4号单元就是其中之一。

2018年， 公寓楼发现漏水问题。5月的业主大会批准了$1.1万元的初始预算用于维修，其中$5000元来自物业的现金储备，$6000元通过专项收费筹集。第一家承包商在3号公寓施工时，发现了更广泛的腐烂现象，最终直到2018年底才完成第一阶段的维修，总共花费了约$7.5万元。下一步是对大楼的其他部分，包括4号单元的上层阳台进行维修。根据承包商的估算，业主特别大会批准征收近$7万元的特别费用。

但是第一家承包商在第二阶段项目开工后不久就撂了挑子。换承包商加上疫情的影响，维修工程一直拖到2022年初才再度开始。计划1、2月份修5号单元，夏天先后维修2号和4号单元。3月份，承包商提交了对4号单元阳台的评估报告，认为主体结构和栏杆都没有腐烂现象，只是建议更换阳台门的外部装饰和密封条、调整和重新粉刷阳台门、加固栏杆并清洁阳台。

收到报告后，Jobanputra自己找了两个承包商做评估，两者都建议进行更广泛的修复。2022年6月，特别股东大会批准征收$4万元用于2号和4号单元的维修。一旦Jobanputra认可施工时间，就能动工。承包商在8月份提交的报告中，扩大了4号单元阳台的维修范围，包括根据需要“修复或者更换”上下两个阳台的栏杆和灰泥，更换上层阳台的门和框架等等。

8月初开工前夕，Jobanputra回复邮件说时间不合适，但是没有解释原因。9月份，物业再次通知她准备开工时，Jobanputra称家里有急事，要求延后几个月施工，同时要求物业进一步扩大维修的范围，因为她家的厨房和楼上套间浴室都有漏水的问题。承包商经过评估，认为是使用和通风不当造成的受潮和霉菌，但Jobanputra并不认可。

这期间，Jobanputra还对物业的工作提出了诸多批评和要求，包括财务管理不规范、不透明，物业的经费收支都通过财务主管的个人账号等等，要求物业披露财务信息和经理个人的银行对账单。就在扯皮的过程中，别的人家都修完了，就剩下了Jobanputra一家，阳台、浴室和厨房的修理工作都没能完成。

Jobanputra于是向BC省民事审裁处（CRT）起诉，要求法庭命令物业管理公司进行某些维修并支付总计$15.87万元的费用，其中$420元用于粉刷和调整浴室门、$6500元是因水损和维修拖延增加的电费、$2.5万元用于补偿4号单元居民安全受到的损害、$12.7万元用于补偿该单元的房产价值损失。

Jobanputra 还声称物业违反了《共管物业法》，错误地征收了一系列用于建筑物维修的特别费用，导致她因经济困难和压力受到损害，要求物业付给她$9万元，包括$3万元不当收费退款和6万元损害赔偿。此外，她指控物业以“极不公平”的方式对待她，得赔偿$50万。

经过听证，CRT副主席Eric Regehr在7月18日作出裁决，认为维修工作一拖再拖“是由于Jobanputra 女士的不合理行为造成的。……我同意物业的观点，他们不应该对这些延误负责。”

财务管理方面，物业确实未能遵守《共管物业法》中有关的银行和财务规范。物业费收支一直通过其财务主管的个人银行账户进行是“不当的”，需要把经费都转入公司的专用账户。Regehr还发现物业财务主管历年管理的物业基金账目并无纰漏，但他在未经股东大会批准的情况下每月扣除了20元的管理费，几年下来累计了420元，这笔钱需要退还给物业基金。

Regehr认为，物业处理特别征费的方式无效，Jobanputra有权查看物业的财务记录，但拒绝了她的审计要求。 他给了物业30天的时间来准备符合《共管物业法》的最新预算和财务报表。

CRT作出裁决之后60天内，物业要聘请一名合格人员来调查4号单元套间浴室过度潮湿的原因，费用由物业承担。物业还要召开一次特别股东大会，对征收特别费用维修4号单元上下层阳台的动议进行表决。特别股东大会召开之后60天内，物业要根据承包商的建议对4号单元的阳台进行维修。Jobanputra必须在提前48小时发出书面通知的情况下，在合理的时间允许施工人员进入该单元，并以其他方式配合维修工作。

对于Jobanputra的其他索赔，Regehr认为没有证据证明损失确实存在，或者是由水损和维修工程的拖延造成的，均予以驳回。