供不应求！加拿大狂收145万新移民，住房恐成“全国性危机” ...

加拿大住房的负担能力问题已经从多伦多和温哥华扩散到全国性危机。全国各地传统上更为经济实惠的社区都出现了两位数的租金上涨，在利率不断上升的情况下，买房成本仍然居高不下。根据最近的报告，缺乏可负担性的主要原因之一是加拿大各级政府之间的不协调。

总的来说，加拿大的分权联邦制度运作良好。当涉及到项目交付时，允许不同级别的政府做出适合其自身情况的决定通常是正确的做法。对于加拿大来说，这种结构是健康的。

许多因素导致了住房可负担性不断下降，但根本问题是供应和需求之间日益不匹配。尽管加拿大的住宅建设已经趋于平稳，远远低于历史最高水平，但人口增长速度却比任何其他G7国家都快。

2012年至2022年期间，加拿大的人口增长平均每年为422,000人（7月至7月），而在过去十年中，每年增加335,000人。这一趋势正在加速，在过去五年中，有三年的净增长超过了50万人口，其中包括2021年至2022年之间创纪录的703,404人口增长。

与此同时，在过去的五十年里，住房竣工量停滞不前。2012年至2022年期间，平均每年建造19.5万套住房，低于前十年的每年19.9万套，以及20世纪70年代每年建造22.9万个住宅的高峰时期。

这就让我们回到了加拿大的治理体系。人口增长在很大程度上由联邦政府控制，而住房建设主要由省级和地方政府掌控。

自20世纪90年代初以来，移民已取代净出生（出生数减去死亡数）成为加拿大人口增长的主要推动力。与政府只能间接影响的出生率不同，移民人数是由政府政策决定的。例如，加拿大最近的新移民计划旨在在2023年增加46.5万名新的永久居民，然后在2024年增加48.5万名，在2025年增加50万名，这意味着三年总共接收145万名，这是有史以来最高的移民水平。

与此同时，省级和地方政府的任务是规划并批准足够的住房，以跟上这一创纪录的人口增长。他们通过一系列土地使用和增长计划来实现这一目标，这些计划从省级或地区级开始，最后由地方计划和细则来管理建筑活动的数量和地点。

简而言之，联邦政府（以及在不同程度上的省级政府）对住房需求拥有巨大的控制杠杆，而各省和各市政府则在很大程度上控制住房供应。不幸的是，这两组政策杠杆——移民政策和增长规划，基本上是孤立设置的，彼此之间缺乏有效的协调。

每年更新的移民水平计划，部分是基于一系列联邦/省/地区协议制定的。然而，目前的协议甚至都没有提到 "住房 "一词，而是关注劳动力市场需求和语言要求等问题。虽然这些都是重要的考虑因素，但新移民也需要住所。

同时，省级和地方的增长规划需要数年时间才能实施和更新。例如，安省政府于2019年为多伦多周边地区更新了2006年的增长计划，并要求各市政府在2022年之前相应地调整其当地的计划。然而，市政府的计划可能需要数年时间才能转化为更新的分区细则，而且由于没有严格执行增长计划的住房目标，它们相当于只是对社区如何增长的最佳猜测。

此外，制定和执行地方计划所需的时间很长，这意味着在规划实施期间或之前，其人口增长假设往往已经过时。虽然移民水平计划每年都会更新，但主要的省级指令已经落后一步，比如安省2022年的目标是在未来十年内建造150万套住房。

联邦、省和市的政策制定者都需要协调一致。如果没有更好的协调，加拿大住房危机可能会变得更加严重。